Hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án là gì và điều bạn cần biết

Đối với các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án đã không còn xa lạ. Nhưng không phải ai cũng hiểu rõ được bản chất của bản hợp động này cũng như các lợi ích và rủi ro kèm theo khi đặt bút ký vào đây. Chính vì vậy mà hôm nay Liêng Tâm sẽ đưa bạn đi tìm hiểu chi tiết hơn về hình thức đầu tư phổ biến này để bạn có được sự cân nhắc tốt nhất cho mình!

Hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án là gì?

Hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án được hiểu một cách đơn giản là bản hợp đồng hợp tác kinh doanh được ký kết giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư dự án bất động sản. Mặt hàng được đưa ra kinh doanh khi này chính là các lô đất nền nằm trong dự án được ký kết giữa hai hoặc nhiều bên tham gia.

Nói một cách cụ thể hơn là nhà đầu tư sau khi ký kết hợp đồng sẽ góp tiền mặt hoặc các loại tài sản khác nhau cho chủ đầu tư phát triển dự án đất nền. Đổi lại, bạn sẽ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cùng tận hưởng lợi ích mà dự án kinh doanh mang đến cùng với chủ đầu tư.

Còn nếu dựa theo Điều 504 của Bộ Luật Dân Sự năm 2015 thì bản hợp đồng này chính là hợp đồng hợp tác có sự thỏa thuận rõ ràng giữa các cá nhân và pháp nhân. 

Trong đó các cá nhân và pháp nhân sẽ cùng đóng góp tài sản hoặc công sức để thực hiện một công việc nào đó vươn đến mục tiêu chung. Họ sẽ cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm cùng với bản hợp đồng được lập thành văn bản có chữ ký của đôi bên.

Mẫu hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án mới nhất hiện nay

Tải file tại đây

Hiện tại, mẫu hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án được sử dụng khá rộng rãi trong các giao dịch dân sự liên quan đến hình thức góp vốn này. Trong một bản hợp đồng hoàn chỉnh thường có đầy đủ các nội dung quan trọng sau đây:

Biểu ngữ

Trên đầu mẫu hợp đồng góp vốn luôn có câu biểu ngữ được quy định chung là: 

Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam

Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc

Thời gian tạo lập hợp đồng

Bạn phải ghi rõ ngày giờ và địa điểm lập hợp đồng góp vốn. Tuyệt đối không được để sơ sót xảy ra vì đây là căn cứ quan trọng để bạn nhờ đến sự can thiệp của pháp luật trong trường hợp cần thiết.

Thông tin của các bên tham gia ký kết hợp đồng

Các thông tin được cung cấp là thông tin mang tính chất cá nhân của người tham gia ký kết hợp đồng. Trong đó bao gồm:

• Họ tên, giới tính, quốc tịch
• Ngày tháng năm sinh
• Thông tin về chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân
• Thông tin chi tiết về sổ hộ khẩu thường trú được cấp đúng quy định pháp luật

Nội dung hợp đồng

Nêu rõ mục đích góp vốn, số vốn hoặc loại tài sản được các thành viên góp vào, thời gian góp vốn và thông tin về người quản lý phần vốn được góp vào trong dự án.

Cam kết giữa các bên

• Nội dung này cần ghi rõ tất cả các thông tin vừa được cung cấp đều đúng sự thật 100%
• Tài sản được sử dụng để góp vốn là hoàn toàn hợp pháp và không hề có bất kỳ sự tranh chấp nào xảy ra. 
• Cam kết thực hiện đúng nghĩa vụ được ký kết trong hợp đồng.
• Ngoài ra thì bạn cũng cần phải ghi rõ rằng quá trình góp vốn diễn ra là hoàn toàn tự nguyện chứ không bị ép buộc. 

Nguyên tắc phân chia lợi nhuận

Tỷ lệ phân chia lợi nhuận khi này thường phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Thường thì chủ đầu tư sẽ nhận được mức lợi nhuận cao hơn so với nhà đầu tư dự án.

Phương thức giải quyết tranh chấp

Trong bản hợp đồng góp vốn, các bên sẽ tự thương lượng khi có tranh chấp xảy ra. Trường hợp quá trình tự thương lượng không mang đến kết quả như ý hoặc không giải quyết được mâu thuẫn phát sinh, bạn có thể nhờ đến sự can thiệp của pháp luật

Chữ ký của các bên tham gia

Có thể có từ 2 hoặc nhiều chữ ký trở lên. Nhưng điều quan trọng là chữ ký được sử dụng phải rõ nét và có ghi đầy đủ họ tên người ký ngay bên dưới chữ ký mẫu. 

Hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án có giá trị pháp lý hay không?

Nhìn một cách tổng thể thì bản hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án cũng giống như nhiều bản hợp đồng hợp tác kinh doanh khác. Nhưng nếu xét về tính pháp lý, nó sẽ có đôi chút khác biệt như sau:

• Thứ nhất, bản hợp đồng góp vốn này là một bản hợp đồng mua bán dưới dạng một bản hợp đồng khác. Nói một cách dễ hiểu hơn thì đa phần các dự án được đầu tư bằng hợp đồng góp vốn vẫn chưa đủ điều kiện để mang ra kinh doanh. Tuy nhiên, các chủ đầu tư đã lợi dụng kẽ hở của pháp luật để huy động vốn dưới một hình thức khác chính là ký hợp đồng góp vốn cho dự án đất nền.
• Thứ 2 là về các khung pháp lý được áp dụng cho bản hợp đồng trên chưa có được sự hoàn chỉnh như các hợp đồng mua bán khác. Nó cũng đồng nghĩa rằng những điều khoản được quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên ký kết không được ràng buộc chặt chẽ khi thiếu đi các luật định được áp dụng kèm theo.

Nhưng nói như thế không có nghĩa là bản hợp đồng có chữ ký của các bên hoàn toàn vô giá trị. Thực tế cho thấy có rất nhiều trường hợp kiện tụng được giải quyết dựa trên bản hợp đồng góp vốn hợp lệ. Nó vẫn có thể được xem như là một bằng chứng về giao dịch diễn ra giữa chủ đầu tư và người góp vốn vào các lô đất nền.

Lợi ích và rủi ro cần biết khi ký hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án

Cũng giống như bất kỳ bản hợp đồng nào khác, hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án cũng mang đến nhiều lợi ích và rủi ro cho nhà đầu tư. Vậy nên bạn cần nắm được các thông tin quan trọng được Liêng Tâm chia sẻ ngay sau đây để có được sự cân nhắc kỹ lưỡng cho mình:

Lợi ích khi ký hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án

• Ký kết hợp đồng để cùng hưởng lợi: Bên trong bản hợp đồng góp vốn có điều khoản quy định về nguyên tắc chia sẻ lợi nhuận. Nếu dự án phát triển tốt và sinh ra được khoản lợi nhuận lớn, bạn sẽ được chủ đầu tư chia sẻ theo tỷ lệ phần trăm quy ước hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu các lô đất nền theo thỏa thuận ban đầu.
• Giúp bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư trước tòa: Như đã nói ở trên, bản hợp đồng góp vốn mua bán đất nền vẫn có thể được trưng ra làm bằng chứng trước tòa. Bởi trong bản hợp đồng này vẫn có các điều khoản được thỏa thuận cụ thể và chữ ký đầy đủ của các bên liên quan. Vì vậy, nếu nó hoàn toàn hợp lệ hợp pháp, thì bạn vẫn được pháp luật bảo vệ quyền lợi cho mình.

Rủi ro khi ký hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án

• Dễ bị ngâm vốn vô thời hạn: Bạn cần biết rằng không phải chủ đầu tư nào cũng có đủ uy tín và nguồn lực để phát triển dự án theo đúng tiến độ cam kết. Hiện nay có rất nhiều dự án đất nền bị trì trệ triển khai khiến nguồn vốn mà nhà đầu tư góp vào bị “ngâm” vô thời hạn.
• Đối mặt với nguy cơ mất trắng: Có một thực tế là các dự án được góp vốn trong bản hợp đồng thường chỉ có trên giấy tờ chứ chưa được triển khai thực tế. Hơn nữa thì khi góp vốn vào dự án “giấy”, bạn chỉ nhận được biên lai của chủ đầu tư chứ không phải là hóa đơn đỏ theo quy định hiện hành nên nguy cơ mất trắng là khá cao.
• Đối mặt với nhiều tranh chấp phiền hà: Do thiếu đi sự hoàn chỉnh về tính pháp lý, nên bản hợp đồng góp vốn loại này dễ dẫn đến các tranh chấp không đáng có cho các bên tham gia. Nhất là khi sự ràng buộc của đôi bên còn khá lỏng lẻo chứ không được chặt chẽ như các bản hợp đồng mua bán khác.
• Hợp đồng bị vô hiệu hóa dẫn đến trắng tay: Bản hợp đồng góp vốn mua bán đất nền chỉ có giá trị làm bằng khi nó được tạo lập đúng trình tự thủ tục và không trái với đạo đức xã hội. Trường hợp ngược lại, nó sẽ bị vô hiệu hóa trước pháp luật dẫn đến nguy cơ trắng tay cho nhà đầu tư. 

Bạn có nên ký hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án không?

Như chúng ta cũng thấy có rất nhiều rủi ro đi kèm với bản hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án. Điều này sinh ra tâm lý e ngại cho số đông nhà đầu tư có ý định hợp tác kinh doanh theo hình thức này. Đa phần mọi người không biết mình có nên mạo hiểm một lần để nhận được khoản lợi nhuận lớn cùng với chủ đầu tư hay không?

Theo ý kiến riêng của Liêng Tâm thì sự rủi ro luôn luôn tồn tại bên trong tất cả các giao dịch hợp tác kinh doanh. Riêng đối với hình thức ký hợp đồng góp vốn mua bán đất nền thì nguy cơ sẽ cao hơn đôi chút vì lợi ích mà bạn nhận được cũng không hề nhỏ.

Có nhiều trường hợp chủ đầu tư và nhà đầu tư trở mặt nhau, rồi đưa nhau ra tòa kiện tụng vì các vấn đề phức tạp phát sinh trong quá trình phát triển dự án. Cũng có trường hợp nhà đầu tư mất trắng số tiền lừa đảo vì gặp phải đối tác kém uy tín. Dù họ có đi kiện tụng khắp nơi, thì tiền vốn vẫn không có khả năng thu hồi vì đối tác “ma” đã bỏ trốn từ rất lâu gây khó khăn cho quá trình điều tra.

Vậy nên Liêng Tâm khuyên bạn phải thật thận trọng khi lựa chọn hình thức đầu tư này. Bạn chỉ nên ký hợp đồng góp vốn khi thực sự hiểu rõ về nhà đầu tư uy tín, nắm được hồ sơ dự án đất nền và biết rằng nó hoàn toàn hợp lệ, khả thi. 

Trước khi đặt bút ký vào đây, bạn cần phải đọc thật kỹ các điều khoản được quy định bên trong. Nếu không hiểu chỗ nào, hãy hỏi ngay chỗ đó và tốt nhất là bạn nên trở thành người chủ động đàm phán để nắm phần thắng cao hơn cho mình. 

Bí quyết đầu tư “ăn chắc” cùng bản hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án

Với nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, Liêng Tâm đã đúc kết ra một số bí quyết vàng giúp các nhà đầu tư ăn chắc cùng bản hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án như sau:

• Một là bạn chỉ nên tham gia ký kết hợp đồng khi phần móng của dự án được xây dựng hoàn thiện và bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt bởi cơ quan chức năng có thẩm quyền.
• Hai là bạn nên chọn thời điểm ký kết hợp đồng góp vốn đảm bảo an toàn cao. Nó phải cách thời điểm dự án đất nền được khởi công xây dựng và gửi thông báo đến Sở Xây Dựng trực thuộc tối thiểu là 15 ngày.
• Ba là bạn không nên góp vốn quá 70% tổng giá trị bất động sản giao dịch trong bản hợp đồng ký kết để tránh nguy cơ mất trắng.
• Bốn là bên trong bản hợp đồng thỏa thuận, bạn cần phải ghi thêm điều kiện chủ đầu tư chỉ được quyền bán ra nhiều nhất là 20% số lượng lô đất nền có trong dự án triển khai.
• Và sau cùng là bạn cũng cần có điều khoản kèm theo rằng nếu có bất kỳ cá nhân nào không tuân thủ các điều khoản của hợp đồng, thì nó sẽ bị vô hiệu hóa. Chủ đầu tư có trách nhiệm phải hoàn trả lại toàn bộ số vốn mà bạn đã góp vào dự án.  

Một số câu hỏi thường gặp

Ngoài các vấn đề quan trọng vừa nêu trên, Liêng Tâm còn thường xuyên nhận được một số câu hỏi liên quan đến bản hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án như sau:

Bạn có thể tải mẫu hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án chuẩn nhất ở đâu?

Cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có một quy định nào đưa ra quy ước về mẫu hợp đồng góp vốn mua bán đất nền. Đa phần các hợp đồng được ký kết đều được soạn thảo theo nội dung riêng của từng bản thỏa thuận. Vậy nên bạn có thể tải mẫu hợp đồng tham khảo trên mạng rồi tiến hành chỉnh sửa sao cho phù hợp nhất với trường hợp của mình.

Hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án có cần công chứng không?

Về bản chất, hợp động góp vốn mua đất nền dự án là một bản hợp đồng dân sự được thỏa thuận giữa các bên. Theo Bộ Luật Dân Sự được ban hành rộng rãi thì bản hợp đồng này không bắt buộc phải có mộc đỏ của cơ quan công chứng.

Tuy nhiên, bạn nên nhớ rằng một bản hợp đồng có mộc đỏ luôn có giá trị cao hơn hẳn bản hợp đồng được tạo lập sơ sài, không có bất kỳ sự chứng kiến của bên thứ ba nào. Trong khi đó số tiền được góp vào dự án thường lên đến hàng tỷ đồng chứ không phải là con số nhỏ, nên bạn cần mang bản hợp đồng đi công chứng để đảm bảo quyền lợi cao cho mình.

Phải làm gì khi bản hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án xảy ra tranh chấp?

Khi hợp đồng góp vốn mua bán đất nền xảy ra tranh chấp, bạn có rất nhiều hướng giải quyết khác nhau tùy theo từng trường hợp sau đây:

• Đối với các tranh chấp thông thường: Chẳng hạn như tranh chấp về tỷ lệ phân chia lợi nhuận hoặc tiến độ thi công dự án chậm trễ hơn so với dự định, bạn có thể tiến hành tự hòa giải hoặc hòa giải theo quy chế để tìm được tiếng nói chung với chủ đầu tư.
• Đối với các tranh chấp có dấu hiệu lừa đảo: Lúc này, bạn cần gửi đơn khởi kiện đến cơ quan công an hoặc bất kỳ cơ quan chức năng nào có thẩm quyền giải quyết vụ kiện. Trường hợp bất khả kháng, bạn có thể nhờ đến sự can thiệp của tòa án nếu bản hợp đồng ký kết là hoàn toàn hợp lệ.

Kết luận

Trên đây là các thông tin chi tiết về bản hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án đang rất được các nhà đầu tư quan tâm. Bạn nên cân nhắc thật kỹ giữa lợi ích và rủi ro, giữa những gì mình nhận được và những gì mình có thể mất để đưa ra quyết định sau cùng nhé!