Sổ đỏ hộ gia đình và những điều bạn cần biết

Sổ đỏ hộ gia đình là thuật ngữ không còn quá xa lạ đối với người dân Việt Nam. Tuy nhiên, để hiểu rõ về bản chất, điều kiện cấp sổ đỏ hộ gia đình, giao dịch mua bán đất có sổ đỏ hộ gia đình… thì không phải ai cũng biết. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, xin mời theo dõi bài viết dưới đây.

Khái niệm hộ gia đình? Sổ đỏ hộ gia đình là gì?

Khoản 29, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”

Căn cứ vào quy định trên, có thể hiểu một cách đơn giản, sổ đỏ hộ gia đình là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Điều kiện cấp sổ đỏ hộ gia đình là gì?

Căn cứ Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất (được cấp sổ đỏ hộ gia đình) nếu đáp ứng các điều kiện sau đây:

Thứ nhất: Những người trong hộ phải là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;

Thứ hai: Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Sổ đỏ hộ gia đình sẽ ghi tên ai?

Điểm c Khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bởi Khoản 5 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định: “c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).”

Như vậy, sổ đỏ hộ gia đình sẽ ghi tên của chủ hộ gia đình hoặc người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình nếu chủ hộ không có chung quyền sử dụng đất. Đồng thời, trên sổ đỏ cũng sẽ thể hiện lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hộ gia đình bán đất có cần chữ ký của tất cả các thành viên không?

Khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”.

Ngoài ra, Khoản 5, Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT cũng quy định rằng:

“5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1, Điều 64 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, căn cứ quy định trên thì mọi giao dịch mua bán đất liên quan đến sổ đỏ hộ gia đình thì cần phải có sự đồng ý bằng văn bản và có chữ ký của tất cả các thành viên có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý bằng văn bản của người giám hộ theo quy định tại Điểm c khoản 1 Điều 58 Bộ luật Dân sự 2015.

Văn bản đồng ý bán đất hộ gia đình có cần công chứng hoặc chứng thực?

Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định: “Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, theo quy định trên có thể thấy, việc mua bán đất của hộ gia đình cần phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các hành viên có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đồng thời, văn bản này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Có tên trong hộ khẩu thì có đương nhiên có chung quyền sử dụng đất không?

Như đã nêu trên, để được xác định là thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất thì cần đáp ứng 02 điều kiện sau đây:

• Có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
• Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Còn để là thành viên có tên trong sổ hộ khẩu thì một cá nhân chỉ cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 20 Luật Cư trú 2020. Đơn cử như trường hợp một người đi thuê nhà và được chủ hộ đồng ý cho nhập hộ khẩu vào cùng gia đình đó. Mặc dù, trong trường hợp này, là thành viên có tên trong sổ hộ khẩu nhưng không có quan hệ quan hệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng .…thì người này cũng sẽ không có chung quyền sử dụng đất. Như vậy, có thể kết luận rằng không phải ai có tên trong sổ hộ khẩu đều sẽ có chung quyền sử dụng đất với hộ gia đình đó nếu không đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013.

Tách sổ đỏ hộ gia đình thực hiện như thế nào?

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, để tách sổ đỏ hộ gia đình, thửa đất đó phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay còn gọi là sổ đỏ);
• Thửa đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Thửa đất vẫn còn thời hạn sử dụng đất;
• Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách sổ đỏ hộ gia đình không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định;
• Các thành viên của hộ gia đình lập một bản thỏa thuận về việc đồng ý thực hiện thủ tục tách sổ đỏ hộ gia đình và văn bản này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Để thực hiện thủ tục tách thửa, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ tài liệu sau đây:

• Đơn đề nghị tách sổ đỏ hộ gia đình theo mẫu;
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay tên gọi khác là sổ đỏ) đã cấp;
• Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, tài liệu nêu trên, hộ gia đình, cá nhân có thể nộp hồ sơ xin tách sổ đỏ hộ gia đình tại (i) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu; hoặc (ii) Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Thời gian thực hiện tách sổ đỏ hộ gia đình không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian tách sổ được tăng thêm 10 ngày (tức không quá 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ).

Trên đây là nội dung bài viết “Sổ đỏ hộ gia đình và những điều bạn cần biết” mà chúng tôi gửi đến bạn đọc. Hy vọng những chia sẻ nêu trên hữu ích đối với những ai đang quan tâm đến vấn đề này.