Song song với các hình thức mua bán đất nền bằng tiền mặt hoặc vay vốn ngân hàng, có một cách thức giao dịch khác được sử dụng khá phổ biến hiện nay. Đó chính là mua đất bằng hợp đồng góp vốn cùng với chủ đầu tư. Tuy nhiên, nhiều người cho rằng bạn sẽ phải nhận khá nhiều rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng góp vốn. Vậy sự thật là như thế nào? Chũng ta sẽ cùng tìm hiểu ngay sau đây nhé!
Mua đất bằng hợp đồng góp vốn là gì?
Trong các giao dịch mua bán đất nền hiện nay, hình thức góp vốn với chủ đầu tư để có được nguồn lợi nhuận lớn đang ngày càng phổ biến. Nhưng nhiều người e ngại rằng mình sẽ chịu nhiều rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng góp vốn bởi bản hợp đồng này có bản chất rất khác so với bản hợp đồng mua bán đất đai thông thường.
Cụ thể hơn là khi bạn muốn mua đất bằng hình thức này, bạn sẽ ký với chủ đầu tư một bản hợp đồng góp vốn có đầy đủ các điều kiện được thỏa thuận về việc hùn vốn hợp tác kinh doanh. Việc đầu tư kinh doanh ở đây có nghĩa là bạn sẽ góp tiền cho chủ đầu tư phát triển dự án đất nền để thu về lợi nhuận do hoạt động mua bán bất động sản sinh ra.
Thường thì các giao dịch này sẽ diễn ra khi chủ đầu tư cần huy động nguồn vốn để thực hiện dự án. Họ sẽ đưa ra các điều khoản có lợi cho các nhà đầu tư để nhận được sự đồng thuận góp vốn của mọi người.
Có rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng góp vốn không?
Theo nhiều luật sư đầu ngành cho biết sở dĩ nhiều người lo sợ rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng góp vốn là vì giao dịch này có tính pháp lý khá mập mờ. Bởi bạn nên biết rằng hình thức giao dịch trên mặc dù không trái quy định của pháp luật, nhưng nó chưa có một khung pháp lý nào được quy định cụ thể để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.
Nếu bạn không có sự tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi đặt bút ký vào bản hợp đồng trên, bạn sẽ dễ đối mặt với các rủi ro sau đây:
Bị “ngâm” vốn quá lâu
Có một thực tế đáng báo động là rất nhiều dự án đất nền hiện nay có tiến độ quy hoạch chậm chạp bởi nhiều nguyên nhân khác nhau. Chẳng hạn như do năng lực thi công yếu kém, do nguồn vốn hạn hẹp dẫn đến cụt vốn giữa chừng hoặc do chủ đầu tư cố tình kéo dài dự án vì mục đích riêng nào đó.
Một khi điều này xảy ra, nguồn vốn mà bạn góp vào sẽ bị “ngâm” rất lâu và không biết được ngày nào hoàn vốn lại. Nếu như bạn vay vốn ngân hàng để mua đất nền, thì bạn sẽ có nguy cơ gánh một khoản nợ không hề nhỏ trước khi có được nguồn lợi nhuận lớn như mong muốn.
Dễ xảy ra tranh chấp do tính pháp lý chưa hoàn thiện
Như đã nói ở trên, hình thức kinh doanh bất động sản bằng bản hợp đồng góp vốn chưa được quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật. Nói một cách dễ hiểu hơn là hợp đồng mua bán chưa được hoàn thiện về tính pháp lý.
Mặc dù trong bản hợp đồng có đầy đủ các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của đôi bên, nhưng chúng lại không được quy định cụ thể về phương thức chế tài trong các luật định. Nó rất dễ dẫn đến những tranh chấp không đáng có trong tương lai khi bản hợp đồng thiếu đi sự bảo hộ của pháp luật và thiếu luôn cả sự ràng buộc chặt chẽ giữa đôi bên.
Dễ rơi vào hoàn cảnh mất trắng
Thường thì bản hợp đồng góp vốn mua bán đất nền được ký kết vào giai đoạn đầu của dự án. Nghĩa là vào thời điểm mà dự án đất nền chỉ mới được phác thảo trên giấy tờ chứ chưa chính thức được phân lô bán nền và cũng chưa được cấp sổ đỏ riêng từng nền.
Còn trong khi đó số tiền mà bạn góp vốn theo từng đợt lại chỉ được cấp phiếu thu từ chủ đầu tư chứ không phải là hóa đơn được xuất theo đúng quy định pháp luật. Nếu bạn chọn nhầm chủ đầu tư kém uy tín, bạn sẽ rất dễ bị chiếm dụng nguồn vốn và thậm chí là mất trắng số tiền mình rót vào.
Đó là chưa kể đến trường hợp chủ đầu tư dự án đã mang các lô đất nền của mình đi thế chấp cho nhiều người khác. Sau đó, họ bỏ trốn và phủi bỏ hoàn toàn trách nhiệm đối với nhà đầu tư làm bạn chỉ còn lại tấm biên lai không có một chút giá trị gì cả.
Tình trạng này hiện đang xảy ra tràn lan ở rất nhiều nơi và đang trở thành vấn nạn khiến nhiều nhà đầu tư e ngại khi góp vốn kinh doanh. Cho nên bạn cần phải cân nhắc thật kỹ rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng góp vốn vừa nêu trên.
Mất trắng quyền lợi do hợp đồng bị vô hiệu hóa
Thêm một vấn đề quan trọng mà bạn cần lưu ý khi mua bán đất nền bằng hình thức góp vốn là nguy cơ hợp động bị vô hiệu hóa là khá cao. Bởi thực tế cho thấy bên trong nhiều bản hợp động loại này thường có nội dung liệt kê các điều khoản và mục đích sử dụng nguồn vốn không đúng với quy định pháp luật.
Hậu quả là quyền và lợi ích của nhà đầu tư có nguy cơ bị mất trắng nếu chủ đầu tư cố tình lách luật ngay từ đầu. Đến lúc đó bạn chỉ còn biết “ngậm bồ hòn làm ngọt” bởi sự sơ suất của mình khi không đọc kỹ hợp đồng mua bán trước khi ký kết.
Cách xử lý rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng góp vốn
Nếu chẳng may bạn phải đối mặt với các rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng góp vốn, bạn sẽ làm sao? Đây là câu hỏi mà Liêng Tâm nhận được từ rất nhiều quý bạn đọc gần xa!
Vì vậy hôm nay chúng tôi sẽ mách cho bạn biết một số hướng xử lý rủi ro hiệu quả được các chuyên gia đầu ngành đưa ra như sau:
Tìm đến chủ đầu tư để tự hòa giải
Phương án này có thể được áp dụng khi mâu thuẫn phát sinh trong bản hợp đồng không quá gay gắt. Chẳng qua là do nhà đầu tư và chủ đầu tư bất đồng quan điểm trong việc phân chia lợi nhuận hoặc trong một vấn đề nho nhỏ nào đó.
Thường thì quá trình tự hòa giải giữa hai bên sẽ được các bên tự tổ chức thực hiện mà không cần phải có sự giám sát của bên thứ ba nào khác. Nhưng điều quan trọng là bạn phải biết cách đàm phán mềm dẻo để có được lợi ích lớn cho mình, mà không phải xâm phạm quyền lợi của bên còn lại.
Tiến hành hòa giải theo quy chế
Trường hợp bạn không tìm được tiếng nói chung với chủ đầu tư dự án trong quá trình tự hòa giải, chắc chắn bạn cần phải chuyển đến bước hòa giải theo quy chế. Nghĩa là hai bên ký kết hợp đồng sẽ nhờ đến sự tham dự của một bên thứ ba để tổ chức và giám sát buổi hòa giải.
Bên thứ ba này còn đóng vai trò như là người làm chứng cho các thỏa thuận được hai bên đề xuất ra. Họ sẽ có những văn bản ghi chép cụ thể về nội dung buổi hòa giải để tóm gọn lại vấn đề và đưa ra một số giải pháp phù hợp nhất cho việc giải quyết nhanh các khúc mắc phát sinh.
Đưa đơn tố cáo đên cơ quan chức năng có thẩm quyền
Đây là một phương án khá cứng rắn và có phần đanh thép hơn so với các phương thức hòa giải có tính hữu nghĩ vừa nêu trên. Vì vậy, nó chỉ nên áp dụng trong trường hợp chủ đầu tư có dấu hiệu lừa đảo nhà đầu tư nhằm chiếm dụng nguồn vốn hoặc chiếm đoạt tài sản của bên góp vốn.
Việc đầu tiên mà bạn cần làm khi này là bạn hãy tập hợp đầy đủ các chứng từ quan trọng liên quan đến bản hợp đồng góp vốn của hai bên. Sau đó, bạn hãy thảo một lá đơn tố cáo gửi đến cơ quan công an hoặc các cơ quan chức năng có thẩm quyền giải quyết vụ kiện.
Một lưu ý quan trọng mà bạn cần phải biết là tất cả những lời tố cáo mà mình nêu trong đơn phải có bằng chứng trên giấy tờ hoặc nhân chứng sống cụ thể. Chỉ có như vậy thì cơ quan chức năng mới dễ dàng thụ lý và giải quyết đơn khởi kiện của mình.
Đến tòa án giải quyết mọi tranh chấp
Sau tất cả, bạn vẫn còn một phương án tối ưu khác để lựa chọn nếu tất cả các giải pháp trên không mang đến kết quả như ý. Đó chính là giải quyết mọi tranh chấp phát sinh cùng bản hợp đồng tại tòa án nhân dân các cấp.
Về bản chất, thì phương thức giải quyết này mang tính cưỡng chế cao nhất khi cần đến sựu hỗ trợ của cơ quan tài phán cao nhất. Nhưng bạn cần biết rằng tòa án chỉ xử lý các trường hợp khiếu kiện thỏa mãn được các điều kiện sau đây:
- Người đi khởi kiện phải có hợp đồng mua bán đất nền bằng hình thức góp vốn theo đúng quy trình thủ tục pháp luật.
- Chủ đầu tư có biểu hiện và hành vi lừa đảo người khởi kiện nhằm chiếm dụng nguồn vốn hoặc các loại tài sản khác nhau.
- Tất cả các loại án phí đã được đóng góp theo đúng quy định chung để đảm bảo cho buổi xét xử được diễn ra theo đúng luật định.
Trong quá trình vụ kiện diễn ra, tòa án có quyền áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn chặn sự bỏ trốn hoặc tẩu tán tài sản của chủ đầu tư. Tuy nhiên, quá trình xét xử này có thể kéo dài khá lâu tùy theo tính chất phức tạp của vụ án, nên bạn cần phải chuẩn bị tốt tinh thần cho mình.
Cách hạn chế rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng góp vốn
Để không phải vướng vào các vụ thưa kiện lùm xùm vừa nêu trên, bạn có một lựa chọn lý tưởng hơn đó là có sự chuẩn bị kỹ lưỡng trước khi ký kết bất kỳ bản hợp đồng góp vốn nào. Dưới đây là các hướng dẫn cụ thể giúp bạn hạn chế thấp nhất rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng góp vốn:
Tìm hiểu kỹ chủ đầu tư giúp ngăn ngừa rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng góp vốn
Danh tiếng của chủ đầu tư dự án nói lên được uy tín của họ kể từ khi hoạt động cho đến ngày hôm nay. Vậy nên bạn hãy tìm hiểu kỹ về thương hiệu công ty, tiềm lực kinh tế của chủ đầu tư, các dự án mà họ từng rót vốn đầu tư trước đó và cả đánh giá của những người từng góp vốn trước mình.
Đây chính là các bằng chứng sống giúp bạn đánh giá được độ đáng tin cậy của đối tác tiềm năng và của cả dự án mà minh sắp tham gia. Theo đó, bạn sẽ giảm thiểu được nguy cơ vướng vào dự án ma hoặc phải dây dưa phiền hà với chủ đầu tư kém uy tín.
Tham khảo kỹ hồ sơ dự án trước khi ký kết hợp đồng
Một dự án được triển khai đúng quy trình thủ tục sẽ được cấp đầy đủ giấy phép và các chứng từ pháp lý kèm theo. Ngược lại, các dự án “ma” thường khá mập mờ về hồ sơ thủ tục được cấp phát đi kèm.
Đó là lý do mà Liêng Tâm khuyên các nhà đầu tư thông thái nên yêu cầu chủ đầu tư trình bày hồ sơ dự án và các chứng từ chứng minh tính pháp lý của các lô đất nền. Nếu cẩn thận hơn, thì bạn cũng có thể yêu cầu đối tác của mình lên bản kế hoạch về lộ trình đầu tư để cảm thấy tin tưởng hơn.
Tuy nhiên, bạn cần phải hết sức tỉnh táo trước những lời mời chào quá hấp dẫn mà không có cơ sở. Hãy tùy tình hình thực tế mà đưa ra các phân tích đánh giá chuẩn xác nhất cho mình.
Không nên đặt quá nhiều kỳ vọng để tránh tranh chấp không đáng có
Một sai lầm mà nhiều nhà đầu tư gặp phải đó chính là đặt quá nhiều kỳ vọng vào bản hợp đồng mua bán đất nền của mình. Đến khi khoản lợi nhuận thực tế nhận được không như mong muốn thì các mâu thuẫn bắt đầu phát sinh và dẫn đến các tranh chấp không đáng có đối với chủ đầu tư.
Vì vậy, Liêng Tâm khuyên bạn chỉ nên đặt hy vọng vừa đủ vào phi vụ làm ăn này. Thêm vào đó, bạn nên vạch sẵn các nguy cơ và rủi ro mà mình sẽ gặp phải để đề ra phương án xử lý hiệu quả khi chẳng may nó trở thành sự thật.
Hãy chủ động đàm phán và đề ra các điều khoản
Trong bất kỳ một phi vụ nào cũng thế, người chủ động luôn là người nắm được phần thắng cao hơn người bị động. Vậy tại sao bạn không trở thành người chủ động đàm phán và đề ra các điều khoản trong bản hợp đồng góp vốn của mình?
Nói một cách cụ thể hơn là bạn hãy tự mình đưa ra các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của đôi bên, về điều khoản bồi thường trong trường hợp bất khả kháng xảy ra. Ngoài ra, bạn cũng nên là người đưa ra các phụ lục đi kèm để bảo vệ quyền lợi cao nhất cho mình.
Tốt nhất là bạn hãy có sự chuẩn bị càng chu đáo càng tốt để tránh khỏi các bẫy lừa được chủ đầu tư cố ý “giăng” sẵn trước mắt. Đây chính là cách tốt nhất để bạn bảo toàn nguồn vốn mà mình sắp đầu tư vào dự án đất nền.
Đọc kỹ bản hợp đồng trước khi ký kết
Có một quy tắc bất thành văn khi góp vốn kinh doanh mà bất kỳ ai cũng biết đó là “bút sa thì gà chết”. Nghĩa là một khi bạn đặt bút ký vào bản hợp đồng mua bán đất bằng hình thức góp vốn, bạn sẽ không thể nào thay đổi được bất kỳ một điều khoản nào được thỏa thuận bên trong.
Chính vì vậy, bạn không thể nào chỉ đọc sơ sài, qua loa vài điều khoản trong bản hợp đồng ấy. Việc bạn nên làm lúc này là hãy đọc thật kỹ từng điều mục được quy định bên trong dù là nhỏ nhất.
Nếu có điều gì đó chưa rõ, bạn hãy nhờ chủ đầu tư giải đáp cho thật rõ. Nếu có điều gì chưa ưng ý hài lòng, bạn hãy thảo luận lại lần nữa với đối tác của mình. Đó mới thật sự là sự đầu tư khôn ngoan nhất giúp bạn phòng tránh rủi ro một cách tối đa khi tiến hành giao dịch đất đai.
Rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng góp vốn và các câu hỏi thường gặp
Trong quá trình tư vấn rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng góp vốn cho quý khách hàng gần xa, Liêng Tâm đã nhận được một số câu hỏi phổ biến sau đây:
Khi nào bản hợp đồng góp vốn mua bán đất nền bị vô hiệu hóa?
Theo điều 123 của Bộ Luật Dân Sự 2015, thì các hợp đồng góp vốn mua bán hoặc giao dịch dân sự vi phạm pháp luật hoặc trái với đạo đức xã hội sẽ bị vô hiệu hóa. Các bên tham gia ký kết hợp đồng bị vô hiệu hóa phải khôi phục và hoàn trả lại nguyên vẹn hiện trạng ban đầu của dự án đầu tư. Điều này làm bạn có nguy cơ mất trắng gần như là 100%.
Dự án đất nền trong tương lai đủ điều kiện để đưa ra kinh doanh sẽ có các loại chứng từ gì?
Theo điều 55 của Bộ Luật Dân Sự năm 2015, thì các dự án đất nền trong tương lai đủ điều kiện góp vốn được cấp đầy đủ các loại chứng từ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ dự án được phê duyệt theo đúng quy định chung.
- Thiết kế bản vẽ thi công được cấp bởi cơ quan chức năng có thẩm quyền.
- Giấy phép xây dựng hợp lệ.
- Giấy nghiệm thu hoàn công xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật bao quanh.
Vậy nên bạn hãy kiểm tra kỹ các loại chứng từ quan trọng này để kiểm tra tính hợp lệ của dự án mà mình sắp ký kết hợp đồng nhé!
Trường hợp chủ đầu tư bỏ trốn, bạn có thể thu hồi được nguồn vốn đã rót vào dự án bằng bản hợp đồng góp vốn mua bán đất nền hay không?
Câu trả lời dành cho câu hỏi này còn tùy thuộc vào tính hợp lệ của bản hợp đồng được ký kết và các giá trị tài sản còn sót lại của chủ đầu tư. Nếu bản hợp đồng được ký kết là hợp lệ hợp pháp và giá trị tài sản của chủ đầu tư vẫn còn khả năng thanh nợ lớn, khả năng bạn được hoàn vốn đầu tư là khá cao và ngược lại. Vì vậy, bạn cần căn cứ vào 2 yếu tố trên để xác định khả năng thu hồi vốn cho mình nhé!
Kết luận
Như vậy, bạn đã biết được các rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng góp vốn là gì và cách xử lý phòng ngừa rủi ro hiệu quả nhất. Bạn hãy áp dụng cho mình ngay hôm nay để tránh nguy cơ “tiền mất tật mang” khi đầu tư bằng hình thức góp vốn này nhé!
