liengtam-banner-top-1

Hệ số sử dụng đất – Tầm quan trọng và là thước đo để nắm rõ chất lượng của một dự án

Hệ số sử dụng đất là gì và làm thế nào để tính hệ số sử dụng đất? Có lẽ đây là 1 trong điều quan trọng mà người mua đất hay xây nhà cần chú ý nhưng không phải ai cũng biết về nó. 

Khi quảng cáo các dự án căn hộ, đất nền, một trong những điều chủ đầu tư chú trọng giới thiệu đến khách hàng là là mật độ xây dựng thấp, với không gian cây xanh lớn, thoáng mát… Nhưng mật độ xây dựng thô vẫn chưa đủ để đánh giá. 

Nếu mật độ xây dựng thấp nhưng xây dựng nhiều tầng cao thì dân cư sinh sống ở đây vẫn rất đông đúc. Vậy nên hệ số sử dụng đất chính là chỉ số giúp đánh giá chính xác quyền lợi khách hàng sẽ nhận được.

Bài viết sẽ giúp chúng ta hiểu rõ hơn hệ số sử dụng đất là gì, cách để tính hệ số sử dụng đất chính xác. Cùng tìm hiểu để có thêm kiến thức hữu ích nhé.

Hệ số sử dụng đất - Tầm quan trọng và là thước đo để nắm rõ chất lượng của một dự án 1
Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính và những điều cần lưu ý

Hệ số sử dụng đất là gì

Hệ số sử dụng đất là một trong những tiêu chí đánh giá hàng đầu để nhân định về một xây dựng công trình. Được tính theo tỷ lệ chênh lệch của toàn bộ tổng diện tích sàn của công trình (không bao gồm tầng hầm và tầng mái) với diện tích của cả cả lô đất. Trên thang đang vị đo là mét vuông (m2).

Tổng diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích tất cả sàn mà toàn nhà có, không bao gồm sàn của tầng kỹ thuật, tầng mái và tầng hầm. Nghĩa là những diện tích được sử dụng cho sử dụng dân sinh.

Hệ số được quy định để hạn chế các công trình vượt qua tỷ lệ xây dựng cho phép. Xây dựng số tầng trong phạm vi quy định tại khu vực được quản lý. Hệ số cũng để hoạch tính cụ thể về kinh phí, quy mô và số các căn hộ tạo ra trên mỗi m2 đất.

Tùy thuộc vào mỗi địa thế và vị trí mà mà hệ số sử dụng đất được quy định khác nhau. Khi mua đất nền hệ số sử dụng đất sẽ cho bạn biết căn hộ sẽ xây dựng trên mảnh đất này được tối đa bao nhiêu tầng, quy mô của dự án. Nên hệ số sử dụng đất phục vụ cho dự án xây dựng rất quan trọng. Vậy cách tính như thế nào?

Nguồn gốc của hệ số sử dụng đất.

Hệ số sử dụng đất - Tầm quan trọng và là thước đo để nắm rõ chất lượng của một dự án 2
Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất trong xây dựng

Cách tính này được xuất phát từ những nước phát triển trên thế giới với nhu cầu quy hoạch và quản lý đô thị chặt chẽ. Nó liên quan trực tiếp đến số tầng và mật độ xây dựng phù hợp của các tầng trong một tòa nhà. Hệ số không ảnh hưởng nhiều tới hoạt động xây dựng của các khu nhà xưởng công nghiệp. Nó giống như một thước đo giới hạn số tầng các căn hộ trong khu đô thị, trung tâm thành phố ấy cần tuân thủ theo mật độ cho phép.

Đây cũng là thước đo tổng quan quy mô, chi phí và số căn hộ được xây dựng trên trên toàn bộ diện tích m2 đất. Tối quan trọng với các nhà thầu trước khi công trình được khởi công.

Trên một diện tích xây dựng, hệ số sử dụng đất càng cao tính kinh tế cũng càng cao vì diện tích mặt sàn được sử dụng tối đa. Quỹ đất được sử dụng tiết kiệm. Hệ số cũng sẽ tỷ lệ thuận với mật độ dân cư sinh sống tại khu vực đó. Nếu hệ số sử dụng đất càng thấp thì mật độ dân cư của dự án cũng càng thấp. Chỉ số này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu đất.

Cách tính hệ số sử dụng đất

Vì đây là chỉ số quan trọng, quyết định căn hộ sẽ được xây dựng trên bao nhiêu diện tích đất, kinh phí và quy mô công trình. Vậy nên bất kì kiến trúc sư nào để tiến hành thi công một công trình cũng cần phải nắm rõ. Công thức tính hệ số sử dụng đất được dựa trên 2 cách:

Cách tính thứ nhất;

FAR (Floor Area Ratio): Sử dụng đơn vị là lần.

FSI (Floor Space Index): Sử dụng đơn vị là %. Ví dụ 200%, 400%, 550%.

Thông tư ban hành số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây Dựng quy định tổng diện tích công trình là tổng diện tích của tất cả ác sàn cộng lại. Bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái và tầng kĩ thuật.

Diện tich sàn bằng tổng diện tích của các mặt sàn xây dựng tầng đó bao gồm cả tường, mặt bằng, ban công, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ban công và ống khói…

Chẳng hạn như một dự án chung được xây dựng trên tổng diện tích lô đất là 1000m2. Chung cư có tất cả 10 tầng kể cả 2 tầng hầm. 500m2 của công trình là diện tích mở ra không gian bên ngoài.

Hệ số sử dụng đất sẽ được tính là (10 + 2) x (500m2 / 1000m2) = 6.

Thêm một ví dụ nữa, chẳng hạn bạn sở hữu một miếng đất lớn. Trong đó bạn ước chứng khoảng 30% để dùng cho các công trình công cộng như siêu thị, công viên…, 20% ước tính cho giao thông đường đi và còn lại 50% được dùng làm nhà ở. Vậy hệ số sử dụng đất ở đây là 50%.

Hoặc giả dụ như căn nhà riêng của bạn được xây dựng trên diện tích đất là 60m2 đất, hoạch tính 6 tầng ta sẽ có hệ số sử dụng đất là 60 x (6/100) = 3.6.

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất - Tầm quan trọng và là thước đo để nắm rõ chất lượng của một dự án 3
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất là gì

Chủ đầu tư luôn quảng cáo dự án của mình như mật độ xây dượng thấp với diện tích cây xanh, không gian thoáng đãng lớn, nhiều tiện ích đa dạng, giao thông thuận lơi. Nhưng yếu tố ấy không quyết định đến chất lượng cốt lõi của công trình. Với mật độ xây dựng thấp nhưng diện tích sử dụng đất lớn thì số lượng cư dân của dự án này vẫn rất đông đúc. 

Vậy nên những người mua nhà nếu không hiểu biết sẽ không nắm rõ được toàn cảnh dự án. Nhà đầu tư cũng sẽ không đề cập đến chỉ số này. Vì hệ số sử dụng đất càng cao thì nhà đầu tư sẽ càng có nhiều lợi nhuận trên một quy mô dự án không đổi. Nhà đầu tư sẽ không giải thích cho người mua chỉ số này và cũng không muốn họ biết nó có ý nghĩa gì.

Hệ số sử dụng đất có vai trò quan trọng trong công trình xây dựng

Hệ số sử dụng đất dược viết tắt là FAR tỉ lệ thuận với mật độ dân cư sinh sống tại dự án đó. Mọt công trình có hệ số sử dụng đất FAR càng thấp thì tỉ lệ dân cư sinh sống tại dự án càng thấp, và ngược lại. Đây là thước đo quyết định trực tiếp đến chất lượng của một khu dân cư, đồng thời ảnh hưởng đến quyền lợi của người sở hữu căn hộ khi một vòng đời của dự án kết thúc.

Các khu dân cư hiện nay có thời hạn sử dụng trung bình khoảng 50 cho đến 70 năm. Khi niên niên hạn của dự án kết thúc, tập thể dân cư tại khu đất này là chủ sở hữu và họ có quyền xây dựng một công trình trong phạm vi quy hoạch của nhà nước. Lô đất được xử lý bằng cách nào đi chăng nữa thì quyền sở hữu của chủ căn hộ cũng rất cao. Quyền lợi với dự án mới khi được xây dựng cũng cao hơn.

 Chỉ số FAR càng thấp thì mục tiêu tái xây dựng dự án càng cao khi dự án cũ được giải tỏa. Nhà thầu sẽ cần tính toán sao cho khi bố trí tái định cư cho dân cư tại khu đô thị phải được miễn phí mà vẫn thu về lợi nhuận. Điều đó đòi hỏi chỉ số FAR tại dự án mới được xây dựng sẽ cần phải cao từ 2 đến 3 lần so với chỉ số FAR cũ.

Hệ số sử dụng đất bình quân tại nước ta. Những khác biệt của chỉ số này so với các nước trong khu vực?

Hệ số sử dụng đất bình quân tại Việt Nam bao gồm 3 thước đo quan trọng. Bao gồm có Hệ số sử dụng đất, Mật độ xây dựng và Tầng cao. Trong điều khoản về  Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, năm 1997 tập 1 về Quy hoạch xây dựng có quy định hệ số sử dụng đất là 5 lần.

hưng từ năm 2008 đến nay, Quy chuẩn quy hoạch xây dựng Việt Nam đã loại bỏ khái niệm về chỉ tiêu hệ số sử dụng đất. Vậy nên hệ số sử dụng đất tại nước ta đang được quản lý khá lỏng lẻo. Chỉ được ngầm hiểu chỉ tiêu sử dụng là mật độ xây dựng nhân với tầng cao. Với những công trình từ 15 tầng trở nên, tương ứng với hệ số sử dụng đất lớn mà không có quản lý rõ ràng về chỉ sổ sử dụng đất. Điều này dẫn đến sự quá tải về hạ tầng đô thị, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống cư dân của dự án.

Những nước phát triển trên thế giới đều ban hành các quy định phù hợp về hệ số sử dụng đất cho các vùng cư dân cụ thể. Nhưng quản lý và có quy định rõ ràng về hệ số này ở nước ta còn rất lỏng lẻo. Vậy nên các quy định về chiều cao, số tầng trong một tòa nhà dự án tùy thuộc vào quy hoạch tự phát, liên quan như đến các vấn đề như an ninh quốc phòng hay khoảng không tĩnh…

Chủ đầu tư, chính quyền cũng ít có sự chú ý đến các hệ thống hạ tầng xã hộ, tiện ích đô thị và giao thông đi kèm. Chính vì vậy cũng tạo ra nhiều vấn đề lớn trong quy hoạch và phát triển đô đồng bộ.

Hy vọng bài viết đã giúp bạn phần nào hiểu rõ hơn về chỉ số hệ số sử dụng đất, cách tính và tầm quan trọng của nó với dự án dân cư. Cảm ơn sự quan tâm của quý bạn đọc với thông tin bài viết của chúng tôi.

Bài Viết Liên Quan

Call Now Button