liengtam-banner-top-1

Quỹ đầu tư bất động sản REIT là gì? Bạn có nên đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản?

Hiện nay, quỹ đầu tư bất động sản (REIT) tại thị trường Việt Nam được đánh giá là hình thức đầu tư hấp dẫn với khả năng mang lại lợi nhuận hiệu quả so với các hình thức tương đương khác. Vậy quỹ REIT là gì, đặc điểm của nó như thế nào và bạn có nên đầu tư vào nó không?

Khái niệm quỹ đầu tư bất động sản

*
Khái niệm quỹ đầu tư bất động sản

Ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) là hình thức cho phép nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ đã phát hành thay vì mua nhà / đất trực tiếp. Sau đó, ủy quyền quản lý quỹ. Quỹ sẽ không chịu trách nhiệm mua lại chứng chỉ quỹ khi nhà đầu tư có nhu cầu bán.

Hoạt động chính của quỹ là mua / bán, quản lý các sản phẩm trong lĩnh vực bất động sản, góp vốn phát triển dự án hoặc rót vốn vào các công ty kinh doanh bất động sản. Các nhà đầu tư nhận được lợi nhuận dưới hình thức cổ tức, được quỹ trả vào một khoảng thời gian nhất định.

Trên thực tế, tại Việt Nam, các quỹ REIT đang hoạt động đều thuộc sở hữu của các công ty nước ngoài, trong đó có những cái tên nổi bật như: ILH- ILH2 và ILH3 của Indochina Capital Group, VNL của Vinacapital, VPH của Indochina Capital Group. Saigon Asset Management, VPF thuộc tập đoàn hùng mạnh Dragon Capital,…

Cho đến nay, các quỹ đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục rót vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam. Điều này cho thấy tiềm năng của thị trường còn rất lớn.

Đặc điểm của loại hình quỹ đầu tư bất động sản

*
Đặc điểm của loại hình quỹ đầu tư bất động sản

Quỹ REIT được thành lập và hoạt động dưới hai hình thức và có những đặc điểm cụ thể sau:

Quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng (đầu tư bất động sản): Thứ nhất, đây sẽ là quỹ đầu tư chứng khoán được chào bán công khai chứng chỉ quỹ ra công chúng, được hình thành từ vốn góp của nhà đầu tư nhằm kiếm lợi nhuận từ việc đầu tư vào bất động sản. Tiếp theo, quỹ hoạt động theo hình thức quỹ đóng, không mua lại chứng chỉ quỹ đã phát hành thành công ra công chúng theo yêu cầu của nhà đầu tư.

Công ty đầu tư chứng khoán kinh doanh bất động sản: Là tổ chức được hình thành dưới hình thức công ty cổ phần đại chúng, được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Nhà nước về chứng khoán.

Điều kiện hoạt động của quỹ

Theo quy định của pháp luật, quỹ REIT cần đáp ứng các yêu cầu sau:

Tối thiểu 65% tổng giá trị tài sản ròng của quỹ phải được đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam với mục đích: khai thác để có thu nhập ổn định hoặc cho thuê.

Thời hạn nắm giữ bất động sản tối thiểu là 24 tháng kể từ ngày giao dịch mua bán, trừ trường hợp đặc biệt pháp luật có quy định.

Loại bất động sản đầu tư phải phù hợp và đáp ứng các điều kiện về chính sách, mục tiêu đầu tư nêu rõ trong Điều lệ quỹ và Bản cáo bạch.

Quỹ không được phép thực hiện các hoạt động xây dựng và phát triển các dự án bất động sản dưới mọi hình thức.

Các khoản cho vay được đảm bảo hoặc cấp với điều kiện không vượt quá 5% tổng giá trị tài sản ròng của quỹ tại thời điểm phát sinh.

Tối đa 35% giá trị tài sản ròng của quỹ được đầu tư vào tiền tệ hoặc các khoản tương đương tiền, trái phiếu chính phủ hoặc trái phiếu được chính phủ bảo lãnh, chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch (không tính cổ phiếu). đầu tư vào cổ phiếu của các công ty bất động sản).

Ưu điểm của quỹ đối với nhà đầu tư

*
Ưu điểm của quỹ đối với nhà đầu tư

Nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản sẽ có nhiều lựa chọn: Mua trực tiếp, mua trái phiếu, mua cổ phần, chứng chỉ quỹ bất động sản.

Trước đây, người mua trái phiếu bất động sản thường có những quyền lợi đi kèm khá hấp dẫn như được mua căn hộ hình thành trong tương lai với giá ưu đãi. Tuy nhiên, khi Nghị định 71 ban hành, hình thức này không còn hiệu lực, nhà đầu tư mua trái phiếu bất động sản chỉ được nhận gốc và lãi như trái phiếu thông thường.

So với hình thức mua bất động sản trực tiếp, đầu tư vào quỹ sẽ có ưu điểm nổi bật hơn là cơ cấu cho phép huy động đủ vốn để đầu tư vào các dự án có quy mô từ lớn đến rất lớn và đa dạng. loại sản phẩm, có đội ngũ quản lý chuyên nghiệp, giảm thiểu rủi ro. Đặc biệt, nhà đầu tư có số vốn không quá lớn vẫn có thể tham gia thị trường một cách gián tiếp thông qua các công ty quỹ.

Hạn chế của quỹ đầu tư bất động sản

*
Hạn chế của quỹ đầu tư bất động sản

Khi tham gia vào quỹ đầu tư bất động sản, đồng nghĩa với việc nhà đầu tư không được ra quyết định trực tiếp, hoàn toàn phụ thuộc vào chiến lược của ban lãnh đạo quỹ, đồng thời mất phí quản lý định kỳ. Bên cạnh đó, quỹ đầu tư mạo hiểm cũng có những rủi ro nhất định. Nếu thị trường bất động sản biến động hoặc đóng băng, giá trị của quỹ cũng sẽ giảm theo.

Khi so sánh với các công ty bất động sản, lợi nhuận của quỹ REIT cũng sẽ bị hạn chế một phần do các quy định chặt chẽ trong hoạt động huy động vốn và đầu tư.

Quỹ REIT được cho là khá minh bạch, nhưng cũng chỉ mang tính chất tương đối. Bởi lẽ, việc định giá NAV của quỹ sẽ liên quan mật thiết đến hoạt động đánh giá chính xác giá trị bất động sản mà công ty đang nắm giữ. Và tất nhiên, việc đánh giá này không bao giờ là đơn giản.

Ngoài ra, hiện tại, do quỹ REIT chủ yếu thuộc sở hữu của các công ty nước ngoài nên nhà đầu tư phải chịu mức chiết khấu khá cao.

Đầu tư vào bất động sản có an toàn hơn đầu tư vào cổ phiếu bất động sản?

Nhìn chung, đầu tư vào quỹ REIT sẽ tương đối an toàn hơn so với đầu tư vào cổ phiếu bất động sản. Điều này được giải thích bởi hai lý do chính như sau:

Thứ nhất, quỹ REIT có nguồn vốn huy động lớn, đầu tư vào nhiều loại sản phẩm vào các lĩnh vực kinh doanh, dự án hoặc công trình khác nhau ở nhiều địa điểm.

Thứ hai, do quỹ REIT phần lớn đầu tư vào các sản phẩm hữu hình, có cơ sở pháp lý vững chắc để tuân thủ các quy định của pháp luật điều chỉnh nên rủi ro khi mua cổ phần thấp hơn. Điều này đúng ngay cả khi một nhà đầu tư cố gắng phân tán rủi ro bằng cách mua nhiều loại cổ phiếu bất động sản. Đây cũng được coi là một trong những lợi thế của quỹ.

Bạn có nên đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản?

Quỹ đầu tư bất động sản REIT là gì? Bạn có nên đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản? 1
Nên đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản?

Trên cơ sở phân tích các đặc điểm của quỹ REIT, có thể thấy, so với các hình thức đầu tư phổ biến vào bất động sản (trái phiếu, cổ phiếu, mua trực tiếp), quỹ REIT có nhiều lợi thế hơn. Đặc biệt, tỷ lệ chi trả cổ tức của các quỹ đầu tư bất động sản tốt hơn trong khi rủi ro thấp hơn.

Tính minh bạch của quỹ REIT được đánh giá cao hơn so với các công ty bất động sản. Vì lợi nhuận được trả theo tình hình hoạt động thực tế của quỹ, không “trông chờ” vào quyết định phân phối lợi nhuận của ban lãnh đạo công ty.

Quỹ REIT cũng là cơ hội cho những nhà đầu tư sở hữu số tiền nhỏ nhưng vẫn muốn đầu tư vào bất động sản – một ngành luôn được coi là cần số vốn lớn khi muốn tham gia thị trường.

Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên, tỷ lệ chiết khấu cho REITs nước ngoài hiện nay vẫn còn khá cao, do đó, mức độ hấp dẫn của lợi nhuận sẽ chỉ đáng xem xét khi mức chiết khấu phải trả phù hợp với lợi nhuận của bạn. nhận. Đây cũng là điểm quan trọng nhất khi quyết định lựa chọn quỹ đầu tư mạo hiểm.

REIT có phải là một khoản đầu tư tốt không

Vấn đề với REITs là nó làm mất đi khả năng tạo ra của cải thực sự của bất động sản thương mại. Luật thuế REIT mới quy định rằng ở cấp công ty, họ không phải trả 21% nhưng khi phân phối cho các nhà đầu tư, các nhà đầu tư sẽ nộp thuế theo cấp độ cá nhân, thuế suất thường cao hơn công ty. Điều này thực sự làm giảm tiềm năng tăng trưởng của các khoản đầu tư bất động sản và khả năng tạo ra tài sản mà bất động sản thương mại có được.

Bài Viết Liên Quan

Call Now Button