Việc mua bán các bất động sản hiện nay diễn ra thường xuyên. Tuy nhiên, đã có không ít người vướng phải những vấn đề pháp lý khi mua bất động sản. Vì vậy, trước khi quyết định mua đất, nhà,… bạn nên tìm hiểu kỹ những lưu ý pháp lý quan trọng khi mua đất và các căn hộ chung cư. Sau đây sẽ là một vài thông tin mà Liêng Tâm chia sẻ nhất định bạn không nên bỏ qua.
Những lưu ý pháp lý khi mua đất nền dự án
Hiện nay, các quy định về chuyển nhượng đất nền được quy định ở Điều 194 Luật Đất đai 2013 và được hướng dẫn chi tiết ở Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Những quy định này của pháp luật quy định khá rõ về việc mua bất động sản đất nền, xác lập hợp đồng và cấp sổ cho cá nhân.
Thủ tục pháp lý
Trước khi đi tìm hiểu những quy định cụ thể về lưu ý khi mua bất động sản đất nền, bạn nên dành thời gian tìm hiểu về các thủ tục pháp lý mà nhà nước quy định. Trong đó, cá nhân sẽ được mua đất nền khi chủ đầu tư hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính cũng như hoàn tất thủ tục xin cấp phép từ ủy ban nhân dân tỉnh về việc phân lô bán nền. Tức là, chủ đầu tư sẽ chỉ được bán đất nền khi được cho phép.
Bên cạnh đó, khi mua bán 2 bên cần phải xác lập hợp đồng mua bán. Và pháp luật đã dành những điều luật cụ thể quy định về hợp đồng. Trong đó, người mua và chủ đầu tư có thể xác lập hợp đồng cọc, hợp đồng hợp tác, hợp đồng góp vốn. Và theo đó, việc thanh toán sẽ được tiến hành theo dạng trả góp. Người mua sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư.
Khi 2 bên ký xong hợp đồng, người mua bất động sản sẽ thu được thành quả là cả nhà và đất. Và chủ đầu tư sẽ tiến hành làm thủ tục sang tên cho người mua. Để đảm bảo an toàn pháp lý, hợp đồng cần được công chứng.
Riêng về vấn đề cấp sổ đỏ cho đất nền thì thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân cấp huyện (với cá nhân) hoặc thẩm quyền của ủy ban nhân dân cấp tỉnh (với pháp nhân).
Những điều cần lưu ý khi mua đất nền dự án
Mặc dù pháp luật đã có những quy định khá cụ thể về việc mua bán đất nền nhưng trên thực tế vẫn xảy ra rất nhiều vấn đề. Chính vì thế, mọi người cần lưu ý một số điều cơ bản về pháp lý khi mua bất động sản đất nền như:
-
- Cần phải xem xét năng lực của chủ đầu tư như thế nào? Bên cạnh đó bạn cần tìm hiểu xem dự án đã hoàn thiện về cơ sở hạ tầng hay chưa cũng như những thiết kế đã được Sở Xây dựng phê duyệt chưa?
- Những giấy tờ giao dịch có thể thực hiện dựa trên hướng dẫn của nhân viên kinh doanh sàn phân phối hay cá nhân môi giới. Nhưng bạn cần phải xem cá nhân đó có được ủy quyền hay không.
- Kiểm tra tính pháp lý của đất nền xem đã có quyết định giao đất chưa.
- Thương lượng trước về vấn đề thay đổi quy hoạch và đưa vấn đề này vào văn bản chính thức.
- Các điều khoản của hợp đồng cần phải quy định chi tiết, rõ ràng về giá, cách thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao, các mức phạt đền bù thiệt hại,…
- Không nên mua bất động sản chung sổ để tránh vấn đề tách sổ phức tạp sau này.
Những lưu ý pháp lý khi mua nhà chung cư
Hiện nay, do đất nền không còn nhiều, trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân ngày càng tăng cao nên các căn hộ chung cư xuất hiện rất nhiều. Và để đảm bảo an toàn pháp lý khi mua bất động sản nhà chung cư, bạn không nên bỏ qua những lưu ý sau đây.
Tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư uy tín
Cũng giống như khi mua đất nền, việc tìm hiểu kỹ lưỡng về chủ đầu tư rất quan trọng. Bởi họ là người sẽ trực tiếp thực hiện giao dịch với bạn. Những đơn vị này cần phải được sự cho phép kinh doanh của pháp luật thì mới có thể tiến hành bán các căn hộ chung cư cho bạn. Do đó, họ phải là các công ty, pháp nhân có giấy đăng ký kinh doanh được cấp bởi Sở kế hoạch đầu tư nơi doanh nghiệp hoạt động.
Những người mua nhà chung cư cần tìm hiểu cụ thể về đơn vị đầu tư này. Nó sẽ đảm bảo quyền lợi cho mọi người trong suốt quá trình thực hiện giao dịch và mãi về sau. Vì thế, hãy liên hệ các cơ quan chức năng để tìm hiểu hoặc tìm kiếm trên google.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nhiều người nghĩ rằng mua chung cư sẽ không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng đó là điều vô cùng sai lầm. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này vẫn sẽ có, nhưng là giấy chứng nhận cho đất của toàn bộ dự án. Đây chính là giấy chứng nhận dự án đã giải phóng xong mặt bằng. Vì thế việc xây dự án là hợp pháp và không có tranh chấp pháp lý. Khi chủ đầu tư đưa ra được loại giấy tờ này chính là minh chứng dự án đang không bị thế chấp tại ngân hàng.
Giấy phép xây dựng dự án chung cư
Đây cũng là loại giấy tờ vô cùng quan trọng không thể thiếu khi mua bán bất động sản là chung cư. Nó chính là giấy tờ xác nhận chủ đầu tư được phép thực hiện việc xây dựng theo đúng quy hoạch. Bởi lẽ, trên thị trường hiện nay xuất hiện rất nhiều dự án xây dựng không phép. Và khi bị phát hiện thì đình chỉ thi công, tiếp theo là dẫn đến chậm tiến độ dự án. Điều đó gây ra thiệt hại lớn cho những người mua nhà.
Hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai
Được cấp giấy phép xây dựng là chưa đủ. Bởi một dự án đảm bảo an toàn pháp lý còn phải đảm bảo rằng chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất cho nhà nước. Đây cũng là vấn đề mà người mua bất động sản chung cư cần phải lưu ý bởi thực tế đã có không ít trường hợp người mua nhà chung cư đi làm sổ đỏ bị trục trặc do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Hợp đồng mua chung cư
Việc mua bất động sản là nhà chung cư hay đất nền cũng đều rất giống nhau. Mọi người phải thực hiện giao dịch thông qua hợp đồng. Đây là văn bản pháp lý quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của cả 2 bên. Do đó, cần phải đảm bảo những thông tin chi tiết, cụ thể. Và những điều cần lưu ý khi làm hợp đồng là:
-
- Đơn vị tiền tệ là Việt Nam đồng.
- Tiến độ thanh toán sẽ dựa theo tiến độ hoàn thành. Người mua có thể giữ lại từ 5% giá trị hợp đồng trở lên đến khi được bàn giao giấy tờ là quyền sử dụng đất.
- Những người ký kết hợp đồng phải có đầy đủ năng lực hành vi và có thẩm quyền ký kết.
- Hợp đồng cần thỏa thuận rõ cả những phụ phí dịch vụ.
- Riêng dự án trong tương lai sẽ xác định thời điểm ký hợp đồng là thời điểm hoàn thành xong phần móng. Điều này được pháp luật quy định chi tiết
Trên đây là những thông tin về các vấn đề cần lưu ý khi mua bất động sản mà mọi người không nên bỏ qua. Hy vọng đây sẽ là những gợi ý hữu ích giúp mọi người tránh được mọi vấn đề rủi ro không đáng có khi mua nhà, đất.
