Và quy hoạch phân khu là gì? Quy hoạch góp phần quan trọng vào sự phát triển cơ sở hạ tầng của một địa phương nói riêng và nền kinh tế cả nước nói chung. Trong đó quy hoạch cũng có nhiều dạng như quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn, quy hoạch vùng..
Trong bài viết hôm nay, hãy cùng tìm hiểu về quy hoạch phân khu và các quy định liên quan đến loại hình quy hoạch này.
1. Quy hoạch phân khu là gì?
Quy hoạch phân khu là việc phân chia, xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch đô thị nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung. Quy hoạch này bao gồm quy hoạch các khu đất, các công trình hạ tầng xã hội trong đô thị, mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật.
Quy hoạch phân khu là việc phân chia, xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch đô thị nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung.
2. Nội dung của quy hoạch phân khu
Quy hoạch phân khu bao gồm các nội dung sau:
Quy hoạch xây dựng các khu chức năng đặc thù bao gồm: Quy hoạch chung xây dựng, quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch phân khu xây dựng.
Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, hệ thống công trình hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong khu chức năng cụ thể.
Quy hoạch phân khu là công cụ giúp các nhà lãnh đạo trong xã hội, doanh nhân và người dân nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.
Lưu ý, khi tiến hành phân lô để xây dựng khu chức năng cụ thể phải thực hiện theo quy định tại Điều 27 Luật Xây dựng 2014.
Nội dung quy hoạch phân khu
3. Nhiệm vụ của quy hoạch phân khu xây dựng các khu chức năng đặc thù
Nhiệm vụ của quy hoạch phân khu bao gồm:
Nhiệm vụ của quy hoạch phân khu
Xác định phạm vi ranh giới, diện tích và tính chất của khu vực lập quy hoạch.
Xác định các chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật
Đảm bảo các yêu cầu và nguyên tắc cơ bản về phân khu chức năng để khớp nối hạ tầng kỹ thuật, không gian kiến trúc, với quy hoạch chung đã được chính quyền và các khu vực lân cận phê duyệt.
Đánh giá môi trường chiến lược.
4. Đồ án quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng đặc biệt
Nội dung đồ án quy hoạch phân khu
Thứ nhất, nội dung của đồ án quy hoạch phân khu bao gồm:
Xác định phạm vi ranh giới, diện tích và tính chất của khu vực lập quy hoạch.
Xác định các chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật
Đảm bảo các yêu cầu và nguyên tắc cơ bản về phân khu chức năng phù hợp về không gian kiến trúc, kết nối hạ tầng kỹ thuật với quy hoạch chung được duyệt và các khu vực lân cận.
Bố trí hệ thống công trình hạ tầng xã hội phù hợp với nhu cầu sử dụng.
Bố trí mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật đến các trục đường phố phù hợp với các giai đoạn phát triển của toàn bộ khu chức năng đặc thù.
Đánh giá môi trường chiến lược.
NS. Bản vẽ quy hoạch phân khu
Thứ hai, bản vẽ quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng cụ thể được thể hiện tỷ lệ 1/2000.
C. Thời hạn quy định về quy hoạch phân khu xây dựng
Thứ ba, thời hạn lập quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng đặc thù được xác định trên cơ sở thời hạn quy hoạch chung và yêu cầu quản lý, phát triển của khu chức năng đặc thù.
Đồ án quy hoạch phân khu
NS. Đồ án quy hoạch là cơ sở để xác định dự án đầu tư
Thứ tư, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng đặc thù đã được phê duyệt là cơ sở để xác định dự án đầu tư xây dựng trong khu chức năng đặc thù và lập quy hoạch chi tiết xây dựng.
Trên đây là bài viết giải thích thuật ngữ quy hoạch phân khu là gì và các quy định liên quan. Nếu bạn thấy thông tin này hữu ích, hãy tiếp tục theo dõi Môi giới cá nhân để biết thêm nhiều thông tin bất động sản nhanh chóng và chính xác.
Đất quy hoạch là đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương, được phân chia theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng thời kỳ trong thời gian nhất định. Ví dụ, một số quy hoạch đất đai phổ biến như quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch xây dựng đường bộ v.v.
Quy hoạch này được đặt ra nhằm hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo quỹ đất sử dụng có hiệu quả, đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc là căn cứ để Nhà nước thực hiện bồi thường về đất và chi phí về đất cho người dân khi có phương án thu hồi đất.
Ở mỗi địa phương đều có quy hoạch sử dụng đất căn cứ vào quỹ đất cũng như tình hình sử dụng đất thực tế của địa phương, quy hoạch này cũng có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo sự phát triển phù hợp nhất.
5. Tại sao bạn nên cân nhắc lập kế hoạch trước khi mua?
Có nên xem xét quy hoạch đất thổ cư trước khi mua nhà hay không là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm Như đã nói ở trên, thông qua bản đồ quy hoạch bạn sẽ biết được vị trí của lô đất mình muốn mua là gì (đất thổ cư, khu công nghiệp. quy hoạch, đất quy hoạch cây xanh đô thị, ..). Từ đó, tùy vào mục đích mua của mình để có sự lựa chọn đất phù hợp.
Bên cạnh đó, nếu bạn mua đất nằm trong khu quy hoạch giao thông, khu quy hoạch công viên cây xanh… thì sẽ bị từ chối xây dựng nhà ở hoặc bị cưỡng chế giải phóng mặt bằng vì mục đích công cộng.
Vì vậy, trước khi mua, bạn cần cân nhắc quy hoạch, nếu không sẽ dễ rơi vào tình trạng mất một số tiền lớn.
7.Ý nghĩa của các bản đồ quy hoạch hiện nay
Quy hoạch 1/2000 là gì?
Quy hoạch 1 2000 là bản đồ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 nhằm phân chia, xác định chức năng sử dụng đất và mạng lưới hạ tầng nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung đô thị, định hướng quy hoạch đô thị trên diện rộng. Phương án này có giá trị pháp lý cao và là cơ sở để giải quyết tranh chấp.
Quy hoạch chi tiết 1/500 là gì?
Bản đồ quy hoạch chi tiết sẽ bố trí cụ thể tất cả các công trình trên khu đất. Về hạ tầng kỹ thuật, bố trí quy hoạch chi tiết đến từng ranh giới khu đất. Vậy thiết kế quy hoạch 1/500 là gì?
1/500 hay còn gọi là bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Bản đồ này là sự thực hiện cụ thể của quy hoạch tỷ lệ 1/2000. Bản đồ này còn được coi là căn cứ để lập các công trình xây dựng khác khi có đầy đủ hồ sơ cấp phép cũng như chủ quản đầu tư xây dựng. Bản đồ quy hoạch 1 500 cụ thể hóa nội dung của quy hoạch phân khu và quy hoạch chung.
Nói cách khác, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 là quy hoạch tổng thể của các dự án đầu tư xây dựng. Là cơ sở để xác định vị trí công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và triển khai thi công.
Bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 sẽ bao gồm các thông tin về quy hoạch chung, vùng, quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Khi chủ đầu tư muốn xin phê duyệt chi tiết tỷ lệ 1/500 thì cần phải có đầy đủ hồ sơ liên quan, từ đó tạo cơ sở để phê duyệt. Trình tự quy hoạch chi tiết 1/500 và các hồ sơ cần thiết để xin 1/500 được liệt kê như sau:
Toàn bộ khu đã được quy hoạch với tỷ lệ 1 500.
Những dự án nào phải quy hoạch tỷ lệ 1/500?
Câu hỏi đặt ra là khi nào thì lập kế hoạch 1 500? Các loại công trình, dự án phải phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 đều được Nhà nước quy định rõ ràng, chi tiết theo mã số đất đai. Cụ thể, “Đối với dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô dưới 5 ha (dưới 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư). Khi đó có thể lập dự án đầu tư xây dựng mà không cần phải lập quy hoạch chi tiết.
Như đã nêu ở trên. Các dự án nêu trên chỉ lập bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch phân khu. Đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật và khớp nối không gian kiến trúc với khu vực xung quanh.
Nhưng mặt khác, khi chủ đầu tư triển khai dự án. Sở Kỹ thuật và Sở Xây dựng sẽ yêu cầu lập quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500. Về góc độ, dự án khu dân cư do hộ gia đình làm chủ đầu tư. Do đó, sẽ có nhiều nhà đầu tư nên dù dự án có quy mô dưới 5 ha vẫn phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500.
Một số bản đồ quy hoạch khác
Bản đồ quy hoạch chung 1/5000 nhằm xác định tính chất, vai trò của thành phố để khai thác tiềm năng, động lực phát triển, hướng phát triển, mở rộng đô thị, bố trí hệ thống hạ tầng xã hội. kỹ thuật đô thị cả trong và ngoài thành phố.
Tùy từng đồ án quy hoạch sẽ có tỷ lệ tương ứng. Nhìn chung, bản đồ quy hoạch sẽ được chia thành 3 loại như quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết. Mỗi loại quy hoạch sẽ có tỷ lệ riêng, ví dụ tỷ lệ đối với đồ án quy hoạch thành phố trực thuộc trung ương là 1 / 25.000 hoặc 1 / 50.000 và thị xã là 1/5000 hoặc 1 / 10.000.
Theo quy định của pháp luật, khi lập quy hoạch bắt buộc phải có bản đồ. Đây là một trong những yếu tố quan trọng của nội dung trong đồ án quy hoạch. Đồ án quy hoạch đô thị là tài liệu thể hiện nội dung của quy hoạch đô thị, bao gồm bản vẽ, mô hình, thuyết minh và quy chế quản lý theo quy hoạch đô thị.
Mỗi bản đồ đều có ý nghĩa, nhiệm vụ riêng và được sử dụng tùy theo từng giai đoạn. Bên cạnh đó, nó còn có giá trị pháp lý cao, là cơ sở để đưa ra các quyết định khi phát sinh tranh chấp, kiện tụng.
Trong quy hoạch tổng thể đô thị, động lực phát triển đô thị (cơ cấu, tốc độ tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa, dân số, lao động, đất đai …) thường chỉ mang tính chất dự báo. (Cơ sở tính toán không chắc chắn, đôi khi chỉ là mong muốn / Nghị quyết, không có thực hoặc có khả năng thành hiện thực).
Như các nhà nghiên cứu đã chỉ ra:
Không có cách nào để xác định một cách chắc chắn tương lai là gì (dự báo không chính xác). Bất kể phương pháp nào chúng ta sử dụng, luôn có một yếu tố không chắc chắn cho đến khi sự thật hé lộ.
Luôn có những điểm mù trong các dự báo. Chúng ta không thể dự đoán với độ chính xác tuyệt đối những gì sẽ xảy ra trong tương lai. Nói cách khác, không phải cái gì cũng có thể dự báo được nếu chúng ta thiếu hiểu biết về vấn đề cần dự báo.
Dự báo cung cấp các kết quả đầu vào cho các nhà hoạch định chính sách trong việc đề xuất các chính sách phát triển kinh tế và xã hội. Chính sách mới sẽ ảnh hưởng đến tương lai, do đó cũng sẽ ảnh hưởng đến độ chính xác của dự báo.
Mặc dù Việt Nam đã có Luật Quy hoạch đô thị, các nghị định, thông tư, tiêu chuẩn, quy chuẩn, … hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt, quản lý và thực hiện quy hoạch và các văn bản quy phạm, pháp luật khác. khác có liên quan. Tuy nhiên, do đặc thù của từng loại đồ án quy hoạch đô thị nên ít nhiều ảnh hưởng đến quá trình quản lý thực hiện. Các đồ án quy hoạch chung đô thị chủ yếu mang tính định hướng, công tác dự báo hạn chế, tầm nhìn hạn hẹp, thường xuyên phải điều chỉnh nhiều lần do cả yếu tố khách quan và chủ quan.
Đặc biệt, phương pháp lập quy hoạch chậm đổi mới, tính pháp lý của đồ án quy hoạch chung được cấp có thẩm quyền phê duyệt chưa cao, buông lỏng quản lý, có lúc tùy tiện, lợi ích nhóm còn chi phối. lợi ích chung, vai trò của cộng đồng còn yếu… Các đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị cũng bị tác động, ảnh hưởng.
Hoặc ngược lại, do các đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị chạy theo lợi ích kinh tế (Lợi nhuận từ bất động sản), lợi ích của chủ đầu tư đã không chịu làm thay đổi bản chất của dự án. Bản chất của quy hoạch chung như việc chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất (trường học, vườn hoa thành dịch vụ, nhà ở …), mật độ xây dựng, tầng cao đã được khống chế trong đồ án quy hoạch chung đô thị. dẫn đến cấu trúc tổng thể không gian đô thị theo ý tưởng đã được phê duyệt bị thay đổi hoặc phá vỡ hoàn toàn.
