Đất trồng cây lâu năm thường có giá bán rẻ hơn các loại đất ở khác hay còn gọi là đất thổ cư. Tuy nhiên, rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm mà bạn sẽ đối mặt cũng cao hơn đất thổ cư rất nhiều. Vậy đó là gì? Phải làm sao để hạn chế rủi ro khi chọn mua loại đất này? Công Ty Bất Động Sản Liêng Tâm sẽ tư vấn chi tiết cho bạn biết ngay sau đây!
Những rủi ro khi mua đất trồng cây lâu bạn cần biết
Theo thống kê cho thấy 80% diện tích đất tự nhiên ở Việt Nam là đất nông nghiệp, trong đó có cả đất cây lâu năm. Vì vậy, các giao dịch mua bán đất CLN cũng diễn ra khá phổ biến tại khắp các tỉnh thành của nước ta.
Nhưng trước khi đưa ra quyết định có nên rót tiền vào kênh đầu tư này hay không, bạn cần biết được các rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm sau đây:
Rủi ro mất trắng khi mua đất có tính pháp lý mập mờ
Tính pháp lý của một lô đất trồng cây lâu năm quyết định trực tiếp đến tính hợp lệ của thửa đất đó. Nói một cách dễ hiểu hơn là yếu tố này sẽ quyết định xem quyền sở hữu thửa đất có được pháp luật công nhận hay không.
Nhưng có một thực tế là nhiều lô đất CLN hiện nay có tính pháp lý không rõ ràng. Bên cạnh các lô đất chỉ có giấy mua bán tay, chưa được cấp sổ hồng, nhiều thửa đất loại này thậm chí còn không có bất kỳ loại giấy chứng nhận nào xác minh thông tin chính xác từ chính quyền địa phương.
Nếu bạn vì ham rẻ mà mua phải đất CLN có nguồn gốc bất minh như trên, bạn sẽ đối mặt với nhiều tranh chấp không đáng có với chủ sở hữu cũ hoặc với chủ sở hữu các lô đất giáp ranh liền kề. Tất nhiên thì với một thửa đất CLN không có bất kỳ giấy chứng nhận nào được cấp, nó sẽ không được pháp luật bảo hộ. Quyền lợi của người mua theo đó sẽ bị đe dọa nghiêm trọng và bạn thậm chí có nguy cơ bị mất trắng khi mua nhầm thửa đất này.
Ngoài ra thì còn có một rủi ro nữa khi bạn mua đất CLN có tính pháp lý mập mờ là bị thu hồi toàn bộ khu đất mà không được bồi thường. Trường hợp này xảy ra khi người mua mua nhầm lô đất nằm trong khu quy hoạch mà không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình.
Bị hạn chế quyền chuyển nhượng khi mua đất vướng quy hoạch
Theo quy định chung của Luật Đất Đai 2013 thì tất cả các thửa đất nằm trong diện quy hoạch sẽ bị hạn chế quyền chuyển nhượng hoặc không được chuyển nhượng sang tên. Lý do là vì thửa đất này sẽ bị thu hồi lại trong tương lai để nhà nước sử dụng vào các mục đích khác nhau. Các giao dịch mua bán về sau sẽ làm cho quá trình bồi hoàn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, khiến cho tiến độ quy hoạch bị trễ hạn.
Nhưng điều đáng lo là không phải bất kỳ chủ thửa đất CLN nào cũng trung thực khi mua bán. Nhiều người vì muốn “tháo chạy” khỏi lô đất vướng quy hoạch đã giấu nhẹm thông tin trên để “dụ dỗ” người mua đất CLN với mức giá rất hời.
Nếu bạn không thận trọng tìm hiểu kỹ về sản phẩm được mua bán, bạn sẽ dễ mua nhầm các lô đất có giá trị thấp so với giá bán do nằm trong khu quy hoạch treo. Hơn nữa, bạn còn đối mặt với nguy cơ bị “ngâm vốn” quá lâu khi thửa đất mình đặt mua không thể sang tên hay chuyển nhượng ngay khi cần.
Khó chuyển đổi thổ cư – Rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm hay gặp nhất
Theo quy định hiện hành thì bạn có thể xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất cây lâu năm lên đất thổ cư. Nhưng bạn cần biết rằng yêu cầu xin chuyển đổi đó phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương, nơi mà thửa đất CLN tọa lạc.
Tất cả các hồ sơ chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư không đáp ứng được điều kiện này đều không được phê duyệt. Nếu trường hợp trên xảy ra, thửa đất của bạn muốn lên được thổ cư phải nói rằng “còn khó hơn lên trời”.
Có rất nhiều người phải chờ đợi hàng chục năm và thậm chí là vài chục năm mà khu vực tọa lạc thửa đất CLN vẫn chưa được phê duyệt lên thổ cư. Điều này vô tình gây khó khăn lớn cho những ai có nhu cầu phân lô bán nền đất CLN và cả những người có nhu cầu xây dựng nhà ở trên thửa đất mình đặt mua.
Dễ bị lừa đảo bởi người bán bất lương
Trên khắp các trang web mua bán bất động sản, bạn sẽ bắt gặp rất nhiều cò mồi và cả đại lý phân phối đất CLN trung gian. Rất nhiều người trong số đó vì tiền hoa hồng, vì khoản lợi nhuận hấp dẫn được bày sẵn trước mắt mà đưa ra các thông tin sai sự thật về lô đất giao dịch. Họ sẵn sàng quảng cáo quá đà để người mua bị mê hoặc và rót tiền vào lô đất của mình.
Nếu bạn “dính” phải bẫy lừa tinh vi ấy, bạn sẽ dễ mua nhầm các lô đất nằm trong diện tranh chấp, quy hoạch treo hoặc đất không có giấy tờ hợp lệ. Chính vì vậy, Liêng Tâm khuyên bạn nên thận trọng với những sản phẩm bất động sản được rao bán với mức giá rẻ hơn rất nhiều so với thị trường chung.
Vay vốn đầu tư lướt sóng dẫn đến thiệt hại lớn
Có một thực tế là không phải ai cũng có đủ nguồn vốn mạnh để đầu tư đất trồng cây lâu năm cho mình. Theo đó, phương án được nhiều người đưa ra khi này là vay vốn ngân hàng hoặc vay nóng để đầu tư lướt sóng lô đất CLN. Họ hy vọng rằng mình sẽ nhanh chóng mua bán sang tay thửa đất đầy tiềm năng để kiếm được nguồn lợi nhuận lớn từ đó.
Nhưng “đời không như là mơ”! Có những thửa đất nằm ở vị trí xấu hoặc vị trí không thuận lợi giao thương rất khó tìm được người mua giá cao. Một số khác thì lại thuộc diện không được phép chuyển đổi lên thổ cư gây khó khăn cho việc tìm đầu ra.
Hậu quả là nguồn vốn vay mượn bị ngâm trong nhiều tháng và thậm chí là nhiều năm liền. Trong khi đó, người đi vay vẫn phải trả lãi suất cao hàng tháng khiến cho nguồn ngân sách bị thâm hụt nghiêm trọng. Rất nhiều người trong số đó đã phải bán đổ bán tháo lô đất CLN của mình để “vớt vát” lại chút vốn liếng cuối cùng và chấp nhận bị thua lỗ nặng nề.
Mua nhầm thửa đất CLN có giá bán cao hơn giá trị thực
Có thể nói không một mặt hàng nào khó định giá như các sản phẩm bất động sản, trong đó bao gồm cả các thửa đất CLN!
Nếu bạn là người có kinh nghiệm lâu năm trong ngành, bạn sẽ thấy giá bán được niêm yết cho một thửa đất cây lâu năm phần lớn dựa vào tính chủ quan của người bán lẫn người mua. Cùng nằm trong một khu vực, nhưng tùy vào vị trí, kích thước nở hậu hay không nở hậu mà lô đất CLN sẽ được định giá khác nhau. Không một ai đưa ra quy định chung cho quá trình định giá này dẫn đến một rủi ro khác cho nhà đầu tư là mua nhầm thửa đất có giá trị thực tế thấp hơn giá bán được niêm yết.
Thường thì những nhà đầu tư non kinh nghiệm sẽ hay vướng phải sai lầm này hơn là những người có kinh nghiệm lâu năm trong ngành. Bởi họ bị hạn chế khả năng đánh giá, phân tích và khả năng định giá chính xác cho lô đất của mình.
Tất nhiên, nếu rơi vào trường hợp trên, thì bạn sẽ phải mất một số tiền không nhỏ. Còn chuyện thiệt hại bao nhiêu thì còn tùy vào độ chênh lệch giữa giá mua bán và giá trị thực của lô đất CLN đó.
Cách hạn chế rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm cho các nhà đầu tư
Trước các rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm quá lớn, bạn cần phải thận trọng khi rót tiền vào các thửa đất loại này. Tốt nhất là bạn phải tự trang bị cho mình những cách hạn chế rủi ro khi đầu tư đất CLN được các chuyên gia bất động sản khuyến cáo sau đây:
Luôn rà soát lại tính pháp lý
Một trong những cách phòng tránh rủi ro hàng đầu khi mua đất CLN mà bạn cần biết là luôn luôn kiểm tra kỹ tính pháp lý của sản phẩm bất động sản. Ngoài việc kiểm tra thông tin thửa đất trên những quyển sổ hồng, sổ đỏ và cả các chứng từ có liên quan, bạn còn phải xác minh lại các loại giấy tờ đó có được cấp hợp lệ hay không.
Bởi bạn nên biết rằng với công nghệ in ấn hiện đại như hiện nay việc làm giả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vô cùng dễ dàng. Nếu chỉ nhìn bằng mắt thường, thì bạn sẽ khó lòng nào phân biệt được đâu là sổ hồng thật và đâu là sổ hồng giả. Vì vậy Liêng Tâm khuyên bạn nên mang quyển sổ được người bán cung cấp đến cơ quan chức năng có thẩm quyền để thẩm định lại tính hợp pháp của nó.
Đối chiếu thông tin trên giấy tờ với thửa đất thực tế
Người xưa có câu “Trăm nghe không bằng một thấy”! Vì vậy, bạn không thể chỉ nhìn vào các thông tin trên giấy tờ để quyết định ngay việc đầu tư đất đai quan trọng này.
Thay vào đó, bạn nên đến tận nơi thửa đất tọa lạc để kiểm tra vị trí, diện tích và hình dáng thực tế của sản phẩm bất động sản. Việc làm này sẽ giúp bạn biết được các thông tin được in ấn trên giấy tờ có trùng khớp với lô đất thực tế không. Nhờ vậy mà bạn không cần mất thời gian, tiền bạc và công sức đi chỉnh sửa các thông tin sai lệch sau khi mua bán đất đai cho mình.
Đến cơ quan chức năng tra thông tin quy hoạch của thửa đất CLN
Như đã nói ở trên, việc mua nhầm thửa đất nằm trong khu quy hoạch treo khiến bạn gặp khó khăn trong quá trình mua bán và chuyển nhượng. Vậy nên bạn phải kiểm tra thông tin quy hoạch đất CLN một cách rõ ràng trước khi đưa ra quyết định sau cùng.
Hiện tại, bạn có thể xem thông tin này tại rất nhiều kênh khác nhau như:
- UBND cấp huyện, xã, nơi có thửa đất thổ cư tọa lạc.
- Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai có lưu trữ chi tiết về các quy hoạch dự án.
- Tìm hiểu thông tin đất CLN thông qua các cán bộ địa chính đang công tác tại nơi mà thửa đất tọa lạc.
- Truy cập vào cổng thông tin điện tử của các cơ quan chức năng vừa kể trên để tra cứu nhanh chóng qua Internet.
Điều quan trọng bạn cần lưu ý khi tra cứu thông tin trên mạng là bạn chỉ nên tin dùng các địa chỉ website chính thống được cơ quan chức năng công bố rộng rãi. Bạn tuyệt đối không nên tra cứu thông tin ở những địa chỉ website kém uy tín, chưa được kiểm chứng độ chính xác thông tin. Vì rất có thể đó chính là các trang web giả mạo được lập ra nhằm đánh lừa khách hàng.
Nếu muốn có được kết quả chính xác nhất, bạn có thể cùng lúc áp dụng nhiều cách tra cứu nêu trên. Dĩ nhiên là thời gian và chi phí mà bạn bỏ ra khi này cũng cao hơn hẳn so với khi chỉ tìm kiếm thông tin qua một kênh duy nhất. Nhưng đổi lại, bạn sẽ tránh được tối đa rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm bị vướng phải quy hoạch.
Phân tích và đánh giá khả năng lên thổ cư
Khả năng lên thổ cư của đất trồng cây lâu năm ảnh hưởng lớn đến giá trị gia tăng của sản phẩm bất động sản sau này. Hơn nữa, nó còn quyết định đến quyền lợi sử dụng đất của người mua sau khi kết thúc giao dịch mua bán.
Nếu bạn mua được lô đất nông nghiệp dễ dàng lên thổ cư, bạn có thể mua bán sang tay và kiếm được khoản lợi nhuận lớn cực nhanh. Còn nếu muốn định cư lâu dài, thì bạn cũng có thể cất nhà để ở bất cứ lúc nào.
Trong trường hợp ngược lại, bạn sẽ rất khó tìm đầu ra cho sản phẩm. Nhất là các thửa đất CLN có diện tích nhỏ không phù hợp với mục đích trồng trọt, sản xuất, mà chỉ phù hợp để xây dựng nhà ở cho chủ nhân sở hữu mình.
Đó chính là lý do vì sao mà bạn nên tìm hiểu kỹ kế hoạch sử dụng đất tại nơi có thửa đất CLN tọa lạc. Dựa vào đây, bạn sẽ đánh giá được khả năng lên thổ cư của lô đất mà mình vừa đặt mua.
Tốt nhất là bạn chỉ nên ưu tiên đầu tư tiền vào các thửa đất CLN đã được phê duyệt quy hoạch lên thổ cư từ trước. Không nên tin vào lời hứa kiểu “sắp được lên thổ cư” hoặc “1, 2 năm nữa sẽ lên thổ cư” như những gì người bán nói. Vì bạn nên biết rằng sau khi giao dịch mua bán thành công, bạn sẽ rất khó liên lạc được với người vừa “thề non hẹn biển” với mình.
Luôn tìm hiểu giá bán đất đai trên thị trường chung
Một trong những bí quyết “chống hố giá” khi mua đất CLN được các nhà đầu tư truyền tai nhau chính là tham khảo bảng báo giá đất đai trên thị trường chung. Lúc này bạn sẽ có 2 nguồn thông tin cần tra cứu là bảng giá đất đai được nhà nước niêm yết cho từng địa phương, khu vực và giá bán đất đai trên thị trường bất động sản bên ngoài.
Thường thì giá bán đất CLN trên thị trường sẽ cao hơn đôi chút với mức giá được cơ quan chức năng niêm yết công khai. Căn cứ vào đây, bạn sẽ biết được thửa đất mà mình muốn đầu tư có giá trị thực bao nhiêu? Mức giá được người bán đưa ra có quá cao hay không và có hợp lý với giá trị thực của lô đất CLN hay không?
Hỏi thăm kỹ lưỡng hàng xóm xung quanh lô đất CLN
Tại sao Liêng Tâm lại khuyên bạn như thế? Vì những người hàng xóm có thửa đất liền kề với thửa đất CLN mà bạn đang muốn mua chính là “thổ địa” của vùng. Họ biết rất rõ về hiện trạng đất và cả những tranh chấp xoay quanh thửa đất này. Thậm chí đôi khi họ còn chính là người trong cuộc khi đang tranh chấp đất đai với người chủ đang sở hữu đất CLN hiện thời.
Vì lẽ đó mà bạn hãy lâng la làm quen với những người hàng xóm trong tương lai của mình để hỏi thăm thông tin về sản phẩm bất động sản. Cứ thật thà chia sẻ mục đích của mình để nhận lại được những câu trả lời chân tình nhất từ mọi người xung quanh.
Tỉnh táo trước các chiêu trò lừa đảo tinh vi
Nắm bắt được tâm lý của các nhà đầu tư đất trồng cây lâu năm, nhiều cò mồi và bên môi giới bất động sản trung gian đã giăng ra rất nhiều bẫy lừa tinh vi nhằm dẫn dụ người dùng. Ví dụ như:
- Đưa ra lời mời chào vô cùng hấp dẫn về tiềm năng sinh lời của thửa đất CLN.
- Quảng cáo không đúng về giá trị của lô đất trồng cây lâu năm để khách hàng ham lời mà đặt mua.
- Dùng lời ngon tiếng ngọt để “ru ngủ” nhà đầu tư và thậm chí là chúng sẵn sàng lấy uy tín chẳng đáng một đồng ra để cam kết với khách hàng.
Để rồi khi xảy ra chuyện, bạn không thể nào liên lạc được với người bán. Lúc này bạn chỉ biết ngậm bồ hòn làm ngọt mà không biết phải kêu ai.
Vậy nên Liêng Tâm luôn khuyên bạn hãy giữ được cái đầu lạnh và tinh thần thép khi đối diện với người bán. Bạn không nên chỉ nghe vào lời nói chưa được kiểm chứng của họ để vội vã đưa ra quyết định sai lầm.
Thay vào đó, bạn hãy tìm hiểu, tra cứu và thậm chí là xác minh lại tất cả những gì được người bán cung cấp trong quá trình mua bán. Nếu không có nhiều kinh nghiệm trong vấn đề này, bạn hãy đi cùng với những người lão làng trong nghề để nhận được sự hỗ trợ cần thiết ngay khi cần.
Liên hệ với nhà phân phối bất động sản uy tín
Với các chủ đầu tư hoặc nhà phân phối bất động sản uy tín, “thương hiệu” và “lòng tin người dùng” là 2 thứ mà họ luôn luôn đề cao. Vậy nên các đơn vị chủ quản luôn kiểm tra tính pháp lý của dự án mà mình cung cấp trước khi phân phối ra thị trường. Họ sẽ mang đến các thông tin chính xác về thửa đất CLN cho người mua để tránh các tranh chấp về sau.
Chính vì thế mà bạn chỉ nên liên hệ với các nhà phân phối có tên tuổi và có uy tín lớn trên thị trường giao dịch bất động sản hiện nay. Đây chính là nơi sẽ đem đến cho bạn các sản phẩm tốt nhất và lời khuyên chân thành nhất trước khi đưa ra quyết định đầu tư cho mình.
Có nên đầu tư vào đất trồng cây lâu năm hay không?
Như chúng ta cũng thấy rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm khá cao, nhưng bạn cũng có không ít các biện pháp hạn chế rủi ro cho mình. Vậy rốt cuộc mọi người có nên đầu tư vào đất trồng cây lâu năm hay không?
Về vấn đề này thì Liêng Tâm nghĩ còn tùy thuộc vào quan điểm và nhu cầu sử dụng đất đai của từng người. Ví dụ như:
- Với những người muốn săn đất trồng cây lâu năm để trồng trọt canh tác, chờ bồi thường giải tỏa hoặc chờ gỡ bỏ quy hoạch để lên thổ cư chia lô, thì đây chính là lựa chọn rất tuyệt vời. Bởi chỉ cần bạn có đủ kiên nhẫn, bạn hoàn toàn có thể tìm kiếm được lợi nhuận cao cho mình khi mua được thửa đất CLN hợp lệ.
- Còn với những ai có nguồn vốn hạn chế, muốn đầu tư lướt sóng hoặc mua đất cất nhà, thì đất trồng cây lâu năm không phải là lựa chọn tốt nhất cho bạn. Thay vào đó, bạn hãy ưu tiên lựa chọn những lô đất đã được lên thổ cư sẵn để đảm bảo độ an toàn cao hơn cho mình.
Khi nào nên mua và không nên mua một thửa đất trồng cây lâu năm?
Theo kinh nghiệm nhiều năm hoạt động trong ngành của Liêng Tâm, thì bạn nên xem xét các yếu tố sau đây để quyết định xem mình có nên chọn mua lô đất CLN nào đó hay không:
Nên mua lô đất CLN
- Khi thửa đất nông nghiệp có đủ sổ hồng, sổ đỏ và các loại chứng từ chứng minh tính pháp lý khác.
- Khi thửa đất còn thời hạn sử dụng tại thời điểm tiến hành giao dịch mua bán.
- Khi mảnh đất đó đã có quyết định chuyển đổi thành đất thổ cư.
- Khi đất CLN không nằm trong diện quy hoạch, thu hồi hoặc đang xảy ra tranh chấp với những người khác.
- Khi đất CLN màu mỡ phù hợp để canh tác lâu dài.
- Giá bán sản phẩm bất động sản hợp lý và vừa vặn với túi tiền của mình.
Không nên mua thửa đất trồng cây lâu năm
- Khi lô đất có tính pháp lý mập mờ, thiếu giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Khi thửa đất nằm trong diện quy hoạch, thu hồi, tranh cấp và sắp hết hạn sử dụng.
- Khi đất CLN nằm trong vùng quy hoạch không được lên đất thổ cư.
- Khi đất trồng cây lâu năm khô cằn, già cỗi, khó trồng trọt và canh tác.
- Giá bán sản phẩm được nâng lên quá cao so với giá trị thực tế của mình.
Như vậy ta có thể kết luận rằng bạn rất dễ đối mặt với nhiều rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm cho mình. Nhưng chỉ cần bạn thận trọng kiểm tra tính pháp lý và các thông tin có liên quan đến thửa đất đó, bạn sẽ hạn chế tối đa các rủi ro vừa nêu trên.
