Sổ đỏ chung cư là loại Giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư. Loại sổ này rất phổ biến nhưng vẫn còn nhiều quy định mà người dân chưa nắm rõ. Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu về các vấn đề liên quan đến sổ đỏ chung cư thông qua bài viết dưới đây nhé.
Mua nhà chung cư sẽ được cấp sổ nào?
Theo Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.
Ngoài ra, Khoản 1 Điều 9 Luật nhà ở 2014 quy định, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.
Đồng thời, từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi đầy đủ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận). Đến nay Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành vẫn tiếp tục kế thừa tên gọi này.
Theo đó, Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là “chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Do đó, khi mua chung cư, bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (tạm gọi là sổ hồng chung cư). Sổ này gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen và trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm.
Thời hạn của sổ hồng chung cư
Sổ hồng chung cư chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư. Do đó, thời hạn của sổ hồng phụ thuộc vào thời hạn sử dụng nhà chung cư và thời hạn sử dụng đất để xây dự án.
Trong đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở chung cư. Thông thường thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định là 50 năm. Sau đó căn cứ vào kết luận kiểm định để tiếp tục ở hoặc phá dỡ để xây dựng nhà chung cư mới hoặc công trình khác nếu không còn phù hợp với quy hoạch để xây chung cư.
Còn về thời hạn sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư được quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 như sau: “Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này”.
Như vậy, khi người dân bỏ tiền mua chung cư thì ngoài việc sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn theo cấp công trình và chất lượng công trình thì còn được sử dụng đất ổn định lâu dài. Hay nói cách khác, thời hạn sử dụng đất chung cư được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là ổn định lâu dài
Trách nhiệm làm thủ tục cấp sổ hồng nhà chung cư
Khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại như sau: “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận”.
Như vậy, chủ đầu tư phải có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng chung cư cho người mua. Thời hạn để chủ đầu tư thực hiện thủ tục này là 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận.
Trường hợp bên mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận thì chủ đầu tư sẽ không phải thực hiện nhưng có trách nhiệm cung cấp đầy đủ hồ sơ và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở cho người mua.
Hồ sơ cấp sổ hồng chung cư
Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Hồ sơ gồm có:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.
Trình tự, thủ tục xin cấp sổ hồng chung cư
Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, tài liệu nêu trên, chủ đầu tư hoặc người nhận chuyển nhượng thực hiện theo trình tự, thủ tục các bước sau đây để được cấp sổ hồng chung cư:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Chủ đầu tư hoặc người mua nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương. Hoặc cũng có thể nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh (hay còn gọi là bộ phận một cửa).
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Trong vòng 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ xử lý hồ sơ. Đồng thời thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra các giấy tờ pháp lý, xác nhận điều kiện cấp sổ hồng. Gửi thông tin nghĩa vụ tài chính và yêu cầu người nộp hồ sơ hoàn thiện (nếu có).
Bước 4: Trả kết quả
Trong vòng 03 ngày làm việc, kể từ ngày có kết quả giải quyết, người nộp hồ sơ nhận Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Thời hạn cấp Giấy chứng nhận không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Lưu ý khi mua nhà chung cư và làm sổ hồng chung cư
Hiện nay, số lượng nhà chung cư được xây dựng ngày càng nhiều. Bạn cần tìm hiểu kỹ về các vấn đề liên quan đến nhà chung cư để đảm bảo quyền lợi của mình.
Tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư triển khai dự án
Chủ đầu tư phải có các giấy tờ hợp pháp như Giấy đăng ký kinh doanh phù hợp; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất đối với phần đất xây tòa nhà chung cư, Giấy phép xây dựng dự án,…
Các giấy tờ nêu trên ảnh hưởng trực tiếp đến nhà chung cư và thời hạn sổ hồng chung cư của bạn. Nhiều trường hợp cùng một nhà chung cư nhưng chủ đầu tư bán cho nhiều người. Từ đó, gây “tiền mất, tật mang” cho người mua nhà.
Ngoài ra, trường hợp chủ đầu tư xây dựng lấn chiếm, trái phép, chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở,… sẽ không được cấp sổ hồng.
Nắm rõ thời hạn của chung cư
Người mua phải xem xét kỹ thời hạn của chung cư khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Điều này giúp người mua nắm được thời hạn sử dụng khi mua chung cư, đồng thời cũng chính là thời hạn của sổ hồng chung cư.
Quyền của chủ sở hữu nhà chung cư khi được cấp sổ hồng
Khi sở hữu nhà chung cư và được cơ quan có thẩm quyền cấp Sổ hồng, bạn sẽ có những quyền sau:
- Quyền sở hữu căn hộ chung cư đó;
- Quyền sở hữu, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó (trừ các công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở).
Xử lý khi chủ đầu tư không làm thủ tục cấp sổ hồng
Trường hợp chủ đầu tư không nộp hồ sơ, không cung cấp hoặc cung cấp không đầy đủ giấy tờ để làm sổ hồng thì sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật. Cụ thể, theo Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, hình thức và mức xử phạt tương ứng với thời gian và mức độ vi phạm như sau:
Thứ nhất, nếu thời hạn vi phạm là từ sau 50 ngày đến 06 tháng, thì chủ đầu tư bị áp dụng hình thức và mức xử phạt như sau:
- Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.
Thứ hai, vi phạm với thời hạn từ trên 06 tháng đến 09 tháng:
- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.
Thứ ba, thời hạn vi phạm từ trên 09 tháng đến 12 tháng:
- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
- Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.
Thứ tư, nếu thời hạn vi phạm từ 12 tháng trở lên:
- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
- Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
- Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.
Thời gian vi phạm quy định nêu trên được tính kể từ ngày chủ đầu tư bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, đất cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận đến thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính. Trường hợp chủ đầu tư đã khắc phục sai phạm thì thời gian vi phạm được tính đến ngày chủ đầu tư khắc phục sai phạm.
Ngoài bị áp dụng mức phạt tiền như trên, chủ đầu tư còn buộc phải nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Bên cạnh đó, bên mua có thể áp dụng điều khoản phạt vi phạm (nếu có) và khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu Tòa án giải quyết.
Trên đây là nội dung bài viết Sổ đỏ chung cư và trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ chung cư mà chúng tôi gửi đến bạn đọc. Hy vọng bài viết cung cấp những thông tin hữu ích cho quý độc giả.
